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相邻采光、通风纠纷

  一、相邻采光、通风纠纷法律概述   

  近年来,随着城市建设速度加快,住宅建设用地供应趋紧,加之一些城市对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞,有些开发商违规施工,超规划建设,导致新建住宅楼层数过高,密度过大;有些人甚至为求便利,私搭乱建,影响相邻建筑的通风、采光,使因建房引起的相邻间通风、采光纠纷大量产生。

  对于相邻通风、采光关系?最高人民法院研究室编辑的《民事案件案由规定(试行)》的解释是:“相邻采光、通风关系是指相邻各方在修建建筑物时,应当与相邻他方的建筑物保持适当的距离,不得妨碍相邻人的采光和通风。”在这里,采光权是指不动产的所有人或使用人为获取日照而要求邻人限制其房屋或其他构筑物的间距或高度的权利。通风权是指房屋的所有人或使用人享有的通过门窗保证其室内与室外空气流通和正常开关窗户进行室内外空气交换的权利。很显然,新老建筑物之间保持适当的距离,使新、老建筑物都能最大限度地接受日照和自然风就是相邻间的采光和通风关系。这里讲的新、老建筑物在位置上可能是前、后排两邻或左、右相邻。

  相邻建筑物之间如果距离太近,必然给双方都会带来一定的影响,但对处于相对低的建筑物一方影响更大。具体地讲有以下几点:第一,使相邻房屋的经济价值降低。现代生活中,人们普遍追求宽大明亮的住宅,如果地理位置好,其价位显然要高于阴暗的房屋。第二,阳光、新鲜空气的减少会使人身体受到一定的损害。常言道:“万物生长靠太阳”。充足的阳光﹑新鲜的空气有益人的身心健康,反之会受到损害。第三,两建筑物距离拉近,会影响相邻家庭的隐私。每个人都有自己的稳私,同样家庭与家庭之间也存在着隐私。如果两房太近,窗户相邻,这无疑会给正常的生活带来许多不便。第四,享受不到阳光,使生活质量下降。第五,因相邻一方建造房屋或其他设施时因与相邻他方的窗户相距太近而使相邻他方室内空气流通不畅;或阻挡了相邻他方的窗户而使其无法通风、采光。第六,因相邻一方长期存在的原因而迫使相邻他方无法正常开启窗户,如相邻一方在靠近相邻他方窗户处修厕所﹑设置畜栏或在他方窗下推放垃圾等。第七,相邻一方不断制造异味,排放污浊空气、冷气、热气、有害气体,致使他方只好紧闭窗户。上述种种情况,充分说明两建筑物在采光、通风方面如果不保持一定的距离,会造成比较大的影响。  

  二、相邻采光、通风纠纷的调解处理原则   

  (一)依照法律规定的原则进行

  以往对通风、采光纠纷的处理有一个界定难的问题,即对通风、采光权是否被侵犯以及被侵犯的程度,缺乏明确的界定标准,因而在调解处理这类纠纷时,很难找到合适的法规进行适用。而随着《物权法》的出台,使这一问题有了解决的依据。《民法通则》第八十三条规定:侵犯相邻方的通风、采光权,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。《物权法》第八十九条也规定:建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。此外,一些地方性法规和规范性文件也对此问题有所规定。因此,只要能认定侵权事实的存在,就可依据相关的法律法规和规范性文件的规定进行处理。  

  (二)视不同情况而定,具体问题具体对待

  在调解通风、采光纠纷时,需要视不同的情况具体对待,不能一概而论。比如,对违法建筑而导致侵害相邻方采光通风的问题,只要侵权行为人无任何行政部门批准其建筑的手续,原则上应要求违法建筑人排除妨碍,拆除违法建筑物。而对于超出规划证、准建证规划内容而另行加盖建筑物,如批每层高3.3米,实建层高3.5米;批准建二层,而加建三层、四层的,则应区别对待,如果纠纷发生时房屋主体并未完工,尚可以采取补救措施的,调解时可先及时予以制止;如果主体已完工,再恢复原状所带来的损失会较大(如会给整个房屋主体带来损坏或已无法拆除的),则调解时宜以赔偿损失的方式来解决。对于建房手续完备或已建设完工或依规划证、准建证的要求正在施工的建筑物,同样要区别对待。如果该类建筑物已完工的,因其建房手续完备,只能要求给予赔偿。对正在施工的建筑物,如果已构成对相邻方通风、采光权侵害的,调解时可要求施工方暂停施工或进行变通改建;如果相邻方对施工方取得的准建证、规划证有异议,可告知相邻方向有关发证机关反映或提起行政诉讼。总之,在调解处理此类纠纷时,应按照以赔偿损失为主,停止侵害、恢复原状为辅原则进行处理,避免简单拆除而造成资源浪费,成本增加。对于赔偿损失的具体数额,则应依照民法原理中的公平原则来确定,使双方当事人都能接受。
 

  三、有关采光、通风纠纷处理的法律规定  

  中华人民共和国民法通则(节录)

  (1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过并自1987年1月1日起施行)

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  第八十三条侵犯相邻方的通风、采光权,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。

  ……   

  中华人民共和国物权法(节录)

  (2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过并自2007年10月1日起施行)

  ……

  第八十九条建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

  ……   

  上海市城市规划条例(节录)

  (1995年6月16日上海市第十届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过并自1995年7月15日起施行,2003年11月13日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第八次会议修正并自2003年12月1日起施行)

  ……

  第四十七条棚户简屋地区的房屋应当按照城市规划进行改建;尚无改建计划的,经批准后,可以进行修建,但应当在排水、通风、采光等方面处理好与相邻建筑的关系,不得扩大原有建筑占地面积,不得妨碍交通、消防安全。

  ……   

  四、有关通风、采光纠纷的案例   

  户外广告牌遮挡住户厨房窗口 虽有广告登记证亦被判拆除  

  俞某购入本市天山支路某处802室房屋时,该房厨房间南墙开有窗户。俞某入住后不久,某房地产公司在该南墙上安装了一块广告牌,将俞某厨房窗户遮挡住。俞某经数次交涉无果,遂诉至法院,认为某房地产公司安装的广告牌妨碍了其厨房间的通风、采光,要求拆除该广告牌。某房地产公司称,其所安装的广告牌是经区工商局核发了广告发布登记证的,且俞某房屋按照原始设计,厨房间是没有窗户的,故不同意拆除广告牌。

  一审法院认为,某房地产公司安装户外广告牌已经工商部门批准并核发广告登记证,在该登记证未被撤销前,俞某要求拆除的主张难以支持,俞某可通过行政诉讼等途径先要求撤销广告登记证。遂判决对俞某诉请不予支持。

  俞某不服提起上诉。二审法院认为,某房地产公司安装的广告牌确实影响了俞某厨房间的通风、采光,已构成侵权,安装广告牌是否取得广告登记证不影响对其构成相邻妨碍侵权的认定,遂判决撤销原判,改判某房地产公司拆除安装在俞某厨房南墙的广告牌。   

  高层楼盘妨碍相邻住户采光 开发商被判赔偿部分损失  

  2004年8月,某房地产公司经行政主管部门审批,在某地块开发建设三幢紧连的大楼,一年后该工程竣工。老徐居住在与该大楼仅一路之隔的多层房屋内,大楼位于马路东侧,老徐居住的房屋位于马路西侧。其原先住房的东照采光充足,但该三幢高层楼盘建成后,老徐家的采光被完全遮挡,通风条件也被破坏,使得他屋内夏天潮湿、冬天阴冷。此外,由于两楼相距仅30多米,他家从早到晚都要用窗帘遮挡,否则就可能会被偷窥。夕照时由于高层建筑的反射,他的住宅还经常受到反射光污染。
  老徐认为,这些情况不仅使他的房屋价值严重减损,给他的正常的生活和工作带来了影响。仅每个月的电费开销就增加了100多元。同时,由于反射光的污染,家人的健康和情绪均受到直接影响,精神上承受着巨大的痛苦。由于房地产公司建筑的高层建筑严重侵犯了他的采光权、通风权、隐私权、眺望权,同时还受到污染,为此,老徐要求开发商赔偿他房屋贬值费10万元﹑增加的电费费用4万元﹑精神损害赔偿金1万元。同时起诉到法院的还有原多层房屋内居住的其余4位住户。

  法院认为,老徐等人与某房地产公司作为不动产的相邻双方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理通行、通风、采光等相邻关系。从现有事实看,房地产公司开发的高层住宅虽经行政主管部门审批建设,但确已对老徐等人住房的采光等造成影响,故房地产公司侵权的事实成立,对老徐等人应适当予以赔偿。赔偿数额由法院依据采光受影响程度酌情确定。据此,判决某房地产公司赔偿给老徐7.5万元的损失。其他4位住户也分别获得法院支持,由某房地产公司分别赔偿7.5万元到7万元不等。