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相邻土地使用关系纠纷

  一、相邻土地使用关系纠纷概述   

  相邻土地使用关系是相邻关系的一种,是指土地所有人或使用人为行使权利的方便,在法律规定的范围内,有权使用相邻人的土地所形成的相邻权利义务关系。相邻土地使用关系可以分为农村土地使用之间的关系和城镇土地使用之间的关系两种,主要包括相邻通行关系、相邻土地管线安设关系及相邻土地建筑物使用互予方便的关系。相邻土地使用关系与土地侵权纠纷有着明显的区别:首先,相邻土地使用关系纠纷中,相邻权人在相邻土地上的相关行为是其合法权利的行使,而土地侵权关系中,侵权人针对争议土地的行为是一种违法行为;其次,相邻土地使用关系中,相邻各方对争议土地都有合法的土地使用权,而土地侵权争议中,可能只有一方拥有合法的土地使用权;第三,在责任承担基础方面,因土地相邻各方就相邻土地所进行的行为是其合法权利的行使,不存在过错,因而给相邻方造成的不便或损失只能给予相应的补偿。土地侵权责任的承担适用过错责任原则,侵权人对其因过错行为而给合法土地所有权人或使用权人造成的损失应当进行赔偿。  

  二、相邻土地使用关系纠纷的调解处理原则   

  (一)兼顾排除妨碍和合理使用

  一般而言,相邻土地使用主要涉及通行和使用两个方面,包括穿越邻地至公共通道的通行权,通过邻地设置管道和线路,以及因建筑施工而使用邻地等。有时,相邻双方对邻接土地的使用都是必须的、无法避免的,任何一方要求对方不使用相邻土地往往会影响对方正常生活。此时就要区别对待,以排除妨碍为目的,如确实一方的不当使用给对方的正当使用造成影响,那么就应该对其不当行为进行纠正,并依此寻求解决的途径和方法。比如,从田地上通行应注意不能对邻方的田地作物生长造成影响,应考虑对邻地的合理使用。又如,可能对对方土地造成影响的工程,在施工方案上应考虑对方土地的承受能力。这样,才能在合理使用己方土地的基础上,对邻地使用权的完整性、合理性予以充分保护,使双方和谐共存、互不妨害、互利互补。

  (二)参考相关的法律、法规进行调处

  在我国,邻地使用纠纷的相关法律、法规散见于各具体的规定中,但在《民法通则》、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》以及《物权法》中,都有对相邻各方使用相邻土地的原则、造成妨害的赔偿等的规定。按照这些规定合法合理地使用相邻土地,才能尽可能避免对相邻方的妨碍,这些规定也应成为对此类纠纷调解处理的相关依据。

  (三)根据实际情况具体分析。

  邻地使用一般表现为修建工程、架设电线、埋设管道等需要临时占用他方使用的土地或者一方因生产和生活的需要必须临时或长期通过另一方使用的土地,因而在发生纠纷时,往往不能只单纯要求一方绝对禁止使用。因为邻地涉及双方相关利益,只能考虑采取别种方法进行合理利用,以消除妨害。若别无他法,则只能采取补救或相关保护措施,甚至赔偿因此造成的相邻方损失。由于纠纷双方往往是邻居,在长期相处的过程中,问题可能会持续发生,赔偿并不能解决根本性问题。对此,调处机关应做好相关的说服教育工作,积极促使双方和谐共处,共同利用好相邻土地。   

  三、相邻土地使用关系纠纷主要法律规定  

  中华人民共和国民法通则(节录)

  (1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过并自1987年1月1日起施行)

  ……

  第八十三条不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。

  ……   

  最高人民法院关于贯彻执行

  《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(节录)
  (1990年12月5日最高人民法院颁布并施行)

  ……

  96.因土地、山岭、森林、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源的所有权或使用权发生权属争议的,应当由有关行政部门处理。对行政处理不服的,当事人可以依据有关法律和行政法规的规定,向人民法院提起诉讼;因侵权纠纷起诉的,人民法院可以直接受理。
  97.相邻一方因施工临时占用他方使用的土地,占用的一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的,应当责令其及时清理现场,排除妨碍,恢复原状,赔偿损失。
  98.一方擅自堵截或者独占自然流水,影响他方正常生产、生活的,他方有权请求排除妨碍;造成他方损失的,应负赔偿责任。
  99.相邻一方必须使用另一方的土地排水的,应当予以准许;但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水,如仍造成损失的,由受益人合理补偿。
  相邻一方可以采取其他合理的措施排水而未采取,向他方土地排水毁损或者可能毁损他方财产,他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的,应当予以支持。
  100.一方必须在相邻一方使用的土地上通行的,应当予以准许;因此造成损失的,应当给予适当补偿。
  101.对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道,所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活,他人要求排除妨碍或者恢复原状的,应当予以支持。但有条件另开通道的,也可以另开通道。
  102.处理相邻房屋滴水纠纷时,对有过错的一方造成他方损害的,应当责令其排除妨碍、赔偿损失。
  103.相邻一方在自己使用的土地上挖水沟、水池、地窖等或者种植的竹木根枝伸延,危及另一方建筑物的安全和正常使用的,应当分别情况,责令其消除危险,恢复原状,赔偿损失。

  ……   

  建设工程安全生产管理条例(节录)

  (2003年11月24日国务院颁布并自2004年2月1日起施行)

  ……

  第六条建设单位应当向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等地下管线资料,气象和水文观测资料,相邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料,并保证资料的真实、准确、完整。

  建设单位因建设工程需要,向有关部门或者单位查询前款规定的资料时,有关部门或者单位应当及时提供。

  ……  

  中华人民共和国矿产资源法实施细则(节录)

  (1994年3月26日国务院颁布并施行)

  ……

  第十六条探矿权人享有下列权利:

  (一)按照勘查许可证规定的区域、期限、工作对象进行勘查;

  (二)在勘查作业区及相邻区域架设供电、供水、通讯管线,但是不得影响或者损害原有的供电、供水设施和通讯管线;

  (三)在勘查作业区及相邻区域通行;

  (四)根据工程需要临时使用土地;

  (五)优先取得勘查作业区内新发现矿种的探矿权;

  (六)优先取得勘查作业区内矿产资源的采矿权;

  (七)自行销售勘查中按照批准的工程设计施工回收的矿产品,但是国务院规定由指定单位统一收购的矿产品除外。

  探矿权人行使前款所列权利时,有关法律、法规规定应当经过批准或者履行其他手续的,应当遵守有关法律、法规的规定。

  ……   

  中华人民共和国煤炭法(节录)

  (1996年8月29日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过并自1996年12月1日起施行)

  ……

  第三十一条煤炭生产应当依法在批准的开采范围内进行,不得超越批准的开采范围越界、越层开采。采矿作业不得擅自开采保安煤柱,不得采用可能危及相邻煤矿生产安全的决水、爆破、贯通巷道等危险方法。

  ……

  第七十条违反本法第三十一条的规定,擅自开采保安煤柱或者采用危及相邻煤矿生产安全的危险方法进行采矿作业的,由劳动行政主管部门会同煤炭管理部门责令停止作业;由煤炭管理部门没收违法所得,并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款,吊销其煤炭生产许可证;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任;造成损失的,依法承担赔偿责任。

  ……   

  四、有关相邻土地使用纠纷的相关案例   

  诉请拆除历史形成的围墙被驳回   

  吴某、洪某以前系隔壁邻居。2005年1月30日,吴家把自己的房子卖给洪家,其中包括门前的一块空地。此空地以前用土墙围着,卖给洪家时只剩下围墙石脚,洪家就用煤渣砖在原来的石脚上重新砌起围墙。而这块空地在1984年以前是吴家堆放杂物的地方,吴家在1984年的时候从山墙上开了一道门,将这块空地作为自家进出的通道,并用土墙把这块空地围了起来。后来,崔家建盖房子,就在其建盖的房子与这块空地的围墙之间留下一条最窄处有2.9米的一条道路作为自己及另外4家人的出路。因崔家时常在房门堆放一些杂物,使这条路变得更为狭窄,给自己及他人的通行造成了一定的影响。因此,崔某认为被告洪家所建围墙妨碍了自己及其他几家的出路而告上法院,要求给予公正判决。

  法院认为,双方应和睦相处、相互谦让。建盖房屋及其他建筑物时不应影响他人,历史形成的必经通道所有权人或者使用权人不得堵塞,因堵塞影响他人生产、生活,他人有权要求排除妨碍或者恢复原状。因自己的权益受到侵害的,被侵权人应及时主张自己的权益。本案中崔某认为洪家所建围墙妨碍了自己及其他几家的出路,但因洪家建盖的围墙是在吴家原来建盖围墙的范围内,并没有扩大,而吴家建盖的围墙是在1984年就形成的,应属历史形成。而崔某所建盖房屋在吴家建盖围墙后才建盖的,建盖时应想到地点有限,留足路面以方便自己及其他几家进出。现崔家在自己建盖房屋后,又在门前堆放一些杂物,使道路更为狭窄,所以崔某应清除这些杂物,以方便自己及他人生产生活。据此,法院了驳回了崔某的诉讼请求。  

  村民之间互换承包地有效 他人不得擅自侵占   

  崇明县某村村民茅某于1981年建成自家住宅。为开通宅前东西向出入之路,茅某于1986年与村民沈某协商,将自己的一块承包地与沈某的一块承包地调换。茅某调换所得承包地四至的南面与村民蔡某的宅基地相邻。之后,茅某与家人常年在上海市区打工。1996年,蔡某在与茅某调换所得承包地相邻的自家宅基地上建房,并擅自在茅某承包地上植树、堆砖,且堵塞了通向茅某住宅的通道。2005年,茅某全家从市区返乡定居,见承包地被侵占,南侧出入之路被堵,遂与蔡某交涉,但未能达成一致。茅某遂诉至法院,要求蔡某退出侵占的承包地,恢复土地原状和通道。蔡某辩称,茅某当年与沈某换地未办理合法手续,且该土地现状已有近十年,不同意茅某的诉请。

  法院经向当地村民委员会调查,当年茅某与沈某换地时,由原村土管员和生产队长实地丈量,但之后未办理登记备案手续;蔡某宅基地的范围不包含茅某主张恢复原状的承包地。

  法院认为,农村集体经济组织成员的各承包方之间为方便耕种或者各自需要,可以对属于集体经济组织的土地的承包经营权进行互换。本案中,茅某为出入方便于20年前与他人互换土地已成事实,虽缺少必要的手续,但未妨碍他人的正常生活和农作物的耕种。且作为当时该土地发包方的村、队二级农村集体经济组织的相关负责人也参与了调地过程,故可认定系争的土地是茅某通过与他人互换而取得了土地的使用权。蔡某擅自侵占茅某承包的土地系过错方,故茅某要求蔡某停止侵害、恢复土地原状的主张应予支持。据此法院判决蔡某对与其宅基地北侧相邻的茅某的承包地停止侵占,恢复原状,归还茅某使用。