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空间利用纠纷

  一、空间利用纠纷概述   

  在老房子拥挤的走道里堆放杂物;在公用厨房为了共用空间争吵不休;在新买的商品房,业主之间、业主与物业之间为了公共部位的使用,发生各种争执……。空间利用纠纷不断翻新出现,严重影响了人们的生活质量和社会和谐。空间相邻关系既产生空间相邻权利,同时也产生法律规定于空间相邻的所有者或使用者的有关义务。所谓空间权利是指制止空间相邻方的各种有害行为或者要求他方在行使权利时容忍自己的某种有益行为的权利,其本质是对空间相邻不动产的权利人,在行使权利时加以限制或扩张。我们可以从四个方面去把握空间利用法律关系:(1)纠纷发生在相邻不动产的所有人或者使用人之间。(2)相邻的一方在行使不动产权利的过程中,需要扩张空间权利。(3)一方要求另一方提供必要的便利,并使另一方的权利受到限制。(4)如果因扩张空间权利而给他人造成妨害或损害,扩张方应当对此给予适当补偿。

  对空间利用纠纷的调处在于如何在纠纷各方之间寻求平衡,如何把握不动产所有人或使用人在行使所有权或使用权时应予“限制”和“扩张”的度,以及如何对受侵害的当事人进行救济等问题。调处中,可以不深究加害人有无过错,只要有侵害行为、损害事实及二者之间的因果关系,加害人就应向作为相邻空间的受害人承担一定补偿。我们在把握不动产所有人或使用人行使权利时应予“限制”和“扩张”的度时,可以把正常人的价值标准来作为衡量和判断这种“容忍度”的标准,视不同情形还可以建议纠纷各方共同去申请科学鉴定,以权威的鉴定结论作为调处依据。同时应注意,获得行政许可不是免除相邻加害人民事责任的凭据。   

  二、空间利用纠纷的调解处理原则   

  (一)了解空间的所有权归属以明确纠纷处理的方向。

  现代生活中,一幢建筑物为多人所有或多人使用已经非常普遍。不同的业主就其购买的楼房享有单独的所有权或使用权。然而楼房是毗连在一起的建筑物,建筑物中哪些是自己的,哪些是共用的,专有部分和共用部分的界限如何确定,一时难以分清,却又有分清之必要。在空间利用纠纷中,如果能明确空间的归属权,就为处理纠纷指明了方向。所涉争议空间如果确为某一方单独所有,原则上可以劝说非权利方放弃,当然也可以劝说权利方妥协,同时还要兼顾到权利方的权利行使,客观上有无损害非权利方的合法利益。如果所涉空间为公共部位,为建筑物全体或部分业主所共有,原则上就不能归属哪一方所专有使用。所以在调处纠纷时,尽量劝说纠纷各方在不影响其他人权益的前提下达成协议,否则应向“抢占”公共部位的一方讲明上述法律依据,劝其恢复原状。

  (二)充分利用空间,促使邻里和睦相处。

  现实生活中出现的空间利用纠纷类型有各种各样的,在调处时,应充分考虑到空间的现状,同时考虑到争议的具体空间或者物体,与建筑物的所有权之间,是否存在密切联系,是否已经形成一种事实上的不可分离的状态。如果简单地以“拆”、“弃”等直接的方式,未必是最好的解决方案,又加剧了邻里的隔阂,且客观上浪费了物质或空间资源。可以在不影响相邻方或者说尽可能少影响他人的情况下,进行适当改造,力争对空间合理使用并对他人无碍无损。合理利用现有空间和设施,既利于发挥物的价值,也可增加相应的社会财富。

  (三)群策群力、因人因时因地化解矛盾。

  空间纠纷,既关系到纠纷各方利益,也往往关乎小区其他业主的权益。在对争议空间如何合理使用的问题上,可以召集业主会议,有条件且合适的情况下,还可以邀请纠纷方的领导、同事、长辈或者在当地有威信的社会人物等出面,把矛盾明朗化,解决纠纷透明化,让纠纷各方充分发表意见,再运用大家的力量协商问题,解决问题,因人因时因地使用各种方式和形式来化解矛盾。同时也可起到一次普法教育和警示的作用。  

  三、有关空间利用的主要法律规定   

  物业管理条例(节录)

  (2003年6月8日国务院颁布并自2003年9月1日起施行,

  2007年8月26日国务院修订并自2007年10月1日起施行)

  ……

  第三章前期物业管理

  ……

  第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
  第二十八条物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

  ……

  第五章物业的使用与维护

  第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。
  业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。
  第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
  因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。
  业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
  第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
  前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。
  第五十三条业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。
  物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
  第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
  专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
  专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
  第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
  第五十六条物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。
  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  第六章法律责任

  第五十八条违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  ……

  第六十二条违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  ……

  第六十五条违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
  第六十六条违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:
  (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
  (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
  个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

  ……  

  上海市实施《物业管理条例》的若干意见(节录)

  (2003年9月9日上海市人民政府发布并施行)

  ……

  二、关于前期物业管理

  (三)物业的验收物业管理企业承接物业,应当对物业共用部分、共用设施设备进行查检,查验中发现房屋质量和公建配套设施等问题,应书面告知建设单位,并办理交接手续。建设单位应当按照《条例》第二十九条规定向物业管理企业移交物业管理资料,对验收发现的问题应当予以整改,并承担相应的民事责任。

  三、关于物业管理用房

  建设单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房),在前期物业管理期间,提供给物业管理企业使用;业主大会成立后,无偿提供给业主大会。产权属全体业主所有。物业管理用房的具体标准为:物业管理办公用房,按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%提供。建筑面积5万平方米及以下的,按照不低于建筑面积100平方米提供。业主委员会用房,按照不低于建筑面积30平方米提供。提供的物业管理用房应为地面以上的独用成套房屋,并具备水、电等基本使用功能。

  建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时,应提交物业管理用房配置的相关资料。经审核符合以上条件的,市或者区、县房地产管理部门方可核发房屋预售许可证和办理房地产初始登记。

  ……   

  城市异产毗连房屋管理规定

  (1989年11月21日建设部发布并自1990年1月1日起施行,

  2001年8月15日建设部修订并施行)   

  第六条民共和国相邻权包括相邻用水权和相邻排水权。相邻用水、排水关

  第一条为加强城市异产毗连房屋的管理,维护房屋所有人、使用人的合法权益,明确管理、修缮责任,保障房屋的正常使用,特制定本规定。
  第二条本规定适用于城市(指直辖市、市、建制镇,下同)内的异产毗连房屋。
  本规定所称异产毗连房屋,系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑,而为不同所有人所有的房屋。
  第三条异产毗连房屋的所有人按照城市房地产行政主管部门核发的所有权证规定的范围行使权利,并承担相应的义务。
  第四条国务院建设行政主管部门负责全国的城市异产毗连房屋管理工作。
  县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本辖区的城市异产毗连房屋管理工作。
  第五条所有人和使用人对房屋的使用和修缮,必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求,并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则,正确处理毗连关系。
  第六条所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等,应共同合理使用并承担相应的义务;除另有约定外,任何一方不得多占、独占。
  所有人和使用人在房屋共有、共用部位,不得有损害他方利益的行为。
  第七条异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时,应取得各所有人一致同意,并签定书面协议。
  第八条一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时,除须经城市规划部门批准外,还须征得其他所有人的书面同意。
  第九条异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏,视同自然损坏),所需修缮费用依下列原则处理:
  (一)共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮,由共有房屋所有人按份额比例分担。
  (二)共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮),按两侧均分后,再由每侧房屋所有人按份额比例分担。
  (三)楼盖的修缮,其楼面与顶棚部位,由所在层房屋所有人负责;其结构部位,由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。
  (四)屋盖的修缮:
  1.不上人房盖,由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。
  2.可上人屋盖(包括屋面和周边护拦),如为各层所共用,由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担;如仅为若干层使用,使用层的房屋所有人分担一半,其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。
  (五)楼梯及楼梯间(包括出屋面部分)的修缮:
  1.各层共用楼梯,由房屋所有人按份额比例分担。
  2.为某些层所专用的楼梯,由其专用的房屋所有人按份额比例分担。
  (六)房屋共用部位必要的装饰,由受益的房屋所有人按份额比例分担。
  (七)房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的修缮,由所有人按份额比例分担。
  第十条异产毗连房屋的自然损坏,应当按照本规定及时修缮,不得拖延或者拒绝。
  第十一条因使用不当造成异产毗连房屋损坏的,由责任人负责修缮。
  第十二条异产毗连房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危险行为的,应当及时排除危险;他方有权采取必要措施,防止危险发生;造成损失的,责任方应当负责赔偿。
  第十三条异产毗连房屋的一方所有人或使用人超越权利范围,侵害他方权益的,应停止侵害,并赔偿由此而造成的损失。
  第十四条异产毗连房屋的所有人或使用人发生纠纷的,可以协商解决。不愿协商或者协商不成的,可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
  第十五条异产毗连房屋经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的,房屋所有人必须按有关规定及时治理。
  第十六条异产毗连房屋的所有人可组成房屋管理组织,也可委托其它组织,在当地房地产行政主管部门的指导下,负责房屋的使用、修缮等管理工作。
  第十七条售给个人的异产毗连公有住房,其共有部位和共用设备的维修办法另行规定。
  第十八条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可依据本规定,结合当地情况,制定实施细则,经同级人民政府批准后,报上一级主管部门备案。
  第十九条未设镇建制的工矿区可参照本规定执行。
  第二十条本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。
  第二十一条本规定自一九九○年一月一日起施行。  

  上海市空调设备安装使用管理规定(节录)

  (1995年4月26日上海市人民政府发布并自1995年6月1日起施行,

  2007年12月10日上海市人民政府修订并自2008年2月1日起施行)   

  ……

  第六条安装空调设备不得占用人行道。

  单位和个体经营者沿道路两侧(包括街坊、里弄内的公共通道两侧)建筑物安装的空调设备,其托架底端距室外地面的高度不得低于2.5米;确因客观条件所限,无法达到规定高度的,经所在地的区、县环境保护部门审批同意,可以适当降低安装高度,但空调设备托架底端距室外地面的最低高度不得小于1.9米。

  居民安装的空调设备,应当达到前款规定的高度;确因客观条件所限,无法达到前款规定高度的,应当与周围居民协商解决,但因此造成他人人身伤害的,应当承担相应的民事责任。

  第七条空调设备应当尽可能远离相邻方的门窗。

  空调设备与相对方门窗不得小于下列距离:

  (一)制冷额定电功率不满2千瓦的为3米;

  (二)制冷额定电功率2千瓦以上不满5千瓦的为4米;

  (三)制冷额定电功率5千瓦以上不满10千瓦的为5米;

  (四)制冷额定电功率10千瓦以上不满30千瓦的为6米。

  确因客观条件所限,无法达到前款规定距离的,应当采取其他保护相对方权益的措施,并通过协商,与相对方订立书面协议。

  第八条安装制冷额定电功率5千瓦以上不满30千瓦的空调设备的,应当向所在地的区、县环境保护部门提出申请,经审核批准后,方可办理有关安装手续。

  安装制冷额定电功率30千瓦以上空调设备的,应当按照建设项目环境保护的有关规定办理申请审批手续。

  第九条同一单位或者个人在同一立面上安装若干空调设备,其间距不足1米的,应当合并计算制冷额定电功率。

  第十条禁止在建筑物内的走道、楼梯、出口等共用部位安装空调设备。

  第十一条在属于本市优秀近代建筑的建筑物上安装空调设备的,必须符合本市优秀近代建筑保护管理的有关规定。

  第十二条沿城市道路两侧建筑物安装的空调设备,应当统一安装位置,符合市容要求。具体标准由市市政管理委员会、市环保局会同有关部门另行制定。

  第十三条空调设备的使用者应当采取相应的安全保障措施,并定期检查,防止意外事故发生。

  安装空调设备不得擅自改变房屋承重结构,影响房屋安全。

  第十四条空调设备冷凝水的排放,不得妨碍他人的正常工作、生活。

  沿道路两侧(包括街坊、里弄内的公共通道两侧)建筑物安装空调设备的,禁止将空调设备的冷凝水排放到建筑物的外墙面和室外地面上。

  第十五条使用空调设备,应当避免噪声妨碍他人的正常工作、生活。

  单位和个体经营者使用空调设备产生的噪声,应当符合城市区域环境噪声标准;达不到规定标准的,必须采取有效治理措施,消除噪声污染。

  确因客观条件所限,暂时不能通过治理消除空调设备噪声污染的,必须把噪声污染危害减少到最低程度,并与受污染的单位和个人协商,达成书面协议。

  ……  

  四、有关空间利用纠纷的相关案例  

  在公用平台上占据邻居安装空调室外机的部位被判移位  

  梅某与康某左右相邻。双方所购买房屋的朝南空调平台应由双方共同使用,而康某擅自将属双方共同使用的平台装上铁栅,致梅某无法使用该平台。同时,康某未按有关部门预先设计的部位安装空调室外机,在安装两台室外机过程中将其中一台室外机位置向应由梅某安装室外机的位置移动,致梅某无法安装空调室外机。梅某在协商无效的情况下,诉至法院,要求康某拆除窗外空调平台处铁栅,并将康某已经安装的空调室外机,向西位移至不影响梅某安装空调室外机的位置。

  康某辩称,安装铁栅栏是出于双方防盗安全的需要。开发商在平台设计上有问题,系争平台上并排安装三台空调室外机,违背《上海市空调设备安装使用管理规定》第七条、第八条之规定,不同意梅某的诉讼请求。

  法院经审理认为,康某与梅某系隔壁邻居,理应和睦相处,任何一方在行使民事权利,均不得给相邻方造成妨碍,已经造成妨碍的,应当排除妨碍。朝南空调平台,是康、梅共同使用的部位。康某擅自在该平台上安装铁栅栏,导致梅某无法使用共用平台,侵犯了梅某对共用平台的使用权。康某未按有关部门预先设计的部位安装空调室外机,致使梅某无法安放空调室外机,妨碍了梅某的正常生活,其行为有悖《中华人民共和国民法通则》第八十三条。《上海市空调设备安装使用管理规定》第七条、第八条之规定,是针对安装空调设备的审批和空调制冷额定电功率的合并计算,与本案无涉。故康某以此为由,不同意按有关部门预先设计的部位安装空调室外机,理由不足。该案经调解不成,法院判决支持了梅某的诉讼请求。   

  黑漆铁门令人生厌 被判令限期拆除   

  孙女士千挑万选地购买了一套房屋,新居及周边的环境都让孙女士很满意。谁知不久,因楼上吴家在上、下楼梯的通道上安了一扇黑乎乎的大铁门,孙女士感觉心情很压抑。用孙女士的话形容:“每天早晨出门时看见这扇大铁门,好心情就会被葬送。”孙女士在多次与吴家交涉无果后,将吴家告上了法庭。孙女士认为:楼梯是通道,是全体业主公共的空间,吴家在公共通道上安装大铁门,既影响了保洁又妨碍了业主们使用通道,故要求吴家拆除安装在上、下楼梯道上的铁门,恢复原状。吴家辩称:自己居住在大楼顶层,母亲的房子就在自家隔壁,除了他们两家,楼里其他业主是不会跑上顶层的,安装大铁门只是为了防盗。如果孙女士觉得铁门颜色不入眼,他愿意重新油漆;如果孙女士觉得铁门太厚实,他愿意将它换成铁栅栏。

  法院认为,相邻关系应该按照有利于团结互助、公平合理的精神,相邻各方在实现自己利益时,必须考虑邻居的通风、采光及安全,对自己的使用权利作适当限制。现原告要求被告拆除安装在上、下楼梯通道处铁门的诉讼请求,与法不悖,依法应予支持。在调解无效的情况下,法院据此作出了判决,要求吴家在规定期限内拆除安装在上、下楼梯通道上的铁门。