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安全影响纠纷

  一、安全影响纠纷概述  

  十几年前,我们无论来到哪个居民小区,都很少见到小区内住宅有安装防盗窗的,从阳台望去一片空阔。在新建小区的“业主公约”中也有类似在装修时不得加建晒衣架,防盗网的约定。而现在一楼装上防盗窗,二楼也跟着装上,接下来三、四楼,于是密密麻麻的防盗窗装满了整幢楼,看上去像一个个鸟笼。居民相继安装防盗窗的目的是为了安全,但楼房的防护栏(窗)又在客观上给小偷搭了梯子,为犯罪提供了条件。一层又一层的防盗窗影响了小区景观,不安全的事件时有发生,许多楼上居民对楼下居民安装防盗窗可能带来的隐患忧虑重重,造成相邻反目。有的通过居委会、物业公司调解无效,便诉至法院,通过诉讼解决。

  安装防护栏(防盗窗)是为了自家安全,但安装后是否安全了呢?现实生活中,防盗窗在防自家被盗时,却屡屡成为楼上住户的“失窃栏”。为此邻里间常发生争执和冲突。为了维护自身安全,是否就可以不顾他人利益?如果因为楼下居民装了防盗窗,成了小偷盗窃的梯子,而楼上的居民被窃,责任又由谁负呢?

  这些防护栏或防盗窗全部伸出窗外,护栏内的小空间根据主人的设置,有的成了小储藏室放置着蔬菜、木板、纸箱和晾着衣服,有的摆上花盆,还有的甚至成了鸽子窝。有的居民用不锈钢材料把院子搭成一间房子,用于堆放杂物,居民安装的外凸式的多功能的防护栏发挥着不寻常的作用。

  一般来说,下层住户有不设置对上层住户构成潜在危险设施的义务。如果予以设置,上层住户有权要求下层住户在安装防护栏时不得伸出外墙面。给相邻关系人造成妨碍、损失的应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。   

  二、安全影响纠纷的调解处理原则  

  (一)告知利弊,建议以替代方式防盗。

  作为居委会、业主委员会和物业管理公司均应关心居民居住的安全问题,对安装防护栏的行为在劝解时应作必要的宣传解释。如告知安装铁护栏虽然可阻碍小偷入室行窃,但防护栏本身防碍较大,如果在家中遇到火灾、歹徒或其他威胁,反而不利于疏散和逃生。居民如安装了防护栏不但会对邻居家庭造成威胁,而且不利于自己家人的疏散、逃生和消防员救火。而且安装防护栏后,在室内形成鸟笼式的压抑感,长久居住也不利于身心健康。如果非要安装,则建议安装嵌入式的防护网较为适宜,这样既解决了自身的安全问题,又不妨碍邻居的安全;也可建议安装防盗报警器以作替代。

  (二)利用相关的法规进行劝说。

  关于家庭在装修时对室内、室外的装饰要求有关法规作了相应的规定,如《物权法》第七章第九十一条规定:不动产权利人挖掘土地,建造建筑物,铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全。《上海市住宅物业管理规定》第二十九条规定:物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的,应当依据有关规定或业主临时公约、业主公约,予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。《住宅装饰装修验收标准》第2.3条规定:装饰应在业主的分户门以内的住户面积范围进行,不得占用公用空间,不得因装饰影响毗邻房屋的安全及使用环境。在调处中可以用这些相关规定作为劝说解决纠纷的依据,让纠纷解决于萌芽状态。

  (三)换位思考,寻找利益平衡点。

  安装防盗窗、防护栏引发的矛盾,折射的是个人利益与他人利益之间的矛盾。如何解决这类矛盾,关键是找到其中的平衡点。住宅相互毗邻的所有人或使用人,都要尊重他方所有人或使用人的权利,相互间应当给予一定方便或接受一定限制。住宅相邻关系从本质上来看,就是一方所有人或使用人的财产权利的延伸,同时又是对他人所有权或使用权的限制。在调处过程中,并不是要一味地指责楼下居民安装防盗窗的行为,而是要告知当事人,每位公民都有权利去保障自己的利益不受侵害,但在维护自己利益的同时不能妨害他人的利益。要使两者达到和谐统一,关键是在两者之间找到一个平衡点。若是在行动之前多站在他人立场上换位思考一下,或者是事先和邻居、居委、物业等商量一下,共同找出一个相对妥善的办法,相信纠纷会减少很多。   

  三、有关相邻安全关系的主要法律法规  

  中华人民共和国民法通则(节录)

  (1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过并自1987年1月1日起施行)

  ……

  第八十三条不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平、合理的精神,正确处理截水,排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍、赔偿损失。

  ……

  第一百三十四条承担民事责任的方式主要有:

  (一)停止侵害;

  (二)排除妨碍;

  (三)消除危险;

  (四)返还财产;

  (五)恢复原状;

  (六)修理、重作、更换;

  (七)赔偿损失;

  (八)支付违约金;

  (九)消除影响、恢复名誉;

  (十)赔礼道歉。

  以上承担民事责任的方式,可以单独适用,也可以合并适用。人民法院审理民事案件,除适用上述规定外,还可以训诫,责令具结悔过,收缴进行非法活动的财物和非法所得,并可以依照法律规定处以罚款、拘留。

  ……   

  中华人民共和国物权法(节录)

  (2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过并自2007年10月1日起施行)

  ……

  第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全。

  ……  

  家庭居室装饰装修管理试行办法(节录)

  (1997年4月15日建设部发布并施行)

  ……

  第十六条家庭居室装饰装修不论是自行进行还是委托他人进行,都应当采取有效措施,减轻或者避免对相邻居民正常生活所造成的影响。
  第十七条承接家庭居室装饰装修工程的单位和个人应当采取必要的安全防护和消防措施,保障作业人员和相邻居民的安全。
  第十八条家庭居室装饰装修所形成的各种废弃物,应当按照有关部门指定的位置、方式和时间进行堆放及清运。严禁从楼上向地面或由垃圾道、下水道抛弃因装饰装修居室而产生的废弃物及其他物品。
  第十九条因进行家庭居室装饰装修而造成相邻居民住房的管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等,应由家庭居室装饰装修的委托人负责修复和赔偿;如属被委托人的责任,由委托人找被委托人负责修复和赔偿。
  ……   

  上海市家庭居室装饰装修管理暂行规定(节录)

  (1998年2月24日上海市建设委员会发布并施行)   

  第一条为了加强家庭居室装饰装修管理,保证家庭居室装饰装修工程质量,维护各方当事人的合法权益,根据建设部《家庭居室装饰装修管理试行办法》,结合本市实际情况,制定本规定。
  第二条本规定所称家庭居室装饰装修,是指居民为改善自己的居住环境,自行或者委托他人对居住的房屋进行修饰处理的工程建设活动。
  第三条凡对家庭居室进行装饰装修和承接家庭居室装饰装修的,应当遵守本规定。
  第四条上海市建筑业管理办公室(以下简称市建管办)是本市家庭居室装饰装修的主管部门。
  区、县建设行政管理部门在其职权范围内负责所管辖范围的家庭居室装饰装修的管理,业务上受市建管办领导。
  第五条进行简易装饰装修的,房屋所有人或者使用人应当到房屋所在地的房屋产权单位或者物业管理企业进行登记备案。
  第六条房屋所有人或者使用人进行家庭居室装饰装修,凡涉及拆改主体结构或者明显加大荷载的,房屋所有人或者使用人按照规定向有关部门办理手续外,并向房屋所在地的房地产行政管理部门提出申请,由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的安全使用性进行审定。审定合格的,由房地产行政管理部门发给《房屋装饰装修核准书》。
  房地产行政管理部门应当自受理房屋装饰装修申请之日起20日内决定是否予以批准。
  第七条凡在本市承接家庭居室装饰装修工程的单位,应当持有具有建筑装饰装修工程承包范围的《建筑业企业资质证书》。
  凡未依法取得《建筑业企业资质证书》的单位,不得承接家庭居室装饰装修工程。
  第八条未取得《房屋装饰装修核准书》或者超越家庭居室装饰装修方案审定范围私自进行拆、改结构的施工,一经发现由房屋所在地的房屋产权单位或者物业管理企业督促改正;对拒不改正的,应当及时告知区、县建设行政管理部门依法处理。

  ……
  第二十二条家庭居室装饰装修单位应当采取各种措施,减轻或者避免施工过程中产生的噪声对相邻居民正常生活所造成的影响。
  夜间10时至次日7时之间,不得从事敲、凿、刨、钻等产生噪声的装饰装修活动。
  第二十三条家庭居室装饰装修单位应当采取必要的安全防护和消防措施,保障作业人员和相邻居民的安全。

  ……
  第二十五条因进行家庭居室装饰装修过程中或者装饰装修后使用不当而造成相邻居民住房的管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等,应由家庭居室装饰装修的委托人负责修复和赔偿;如属被委托人的责任,由委托人直接追究被委托人的责任,并由被委托人承担修复和赔偿。
  第二十六条委托人与被委托人之间就家庭居室装饰装修发生纠纷,可以向房屋所在地的区、县建设行政管理部门投诉,可以向人民法院提起诉讼,也可以按照合同约定向市仲裁委员会申请仲裁。
  第二十七条对违反本规定的单位和责任人,市建设委员会或者市建管办按照《上海市建筑市场管理条例》和其他有关规定,进行处罚。
  第二十八条个体装饰装修从业者在本市行政区域内从事家庭居室装饰装修活动的,参照执行本规定。

  第二十九条本规定自颁布之日起施行。   

  住宅室内装饰装修管理办法(节录)

  (2002年3月5日建设部发布并自2002年5月1日起施行)

  ……

  第五条住宅室内装饰装修活动,禁止下列行为:
  (一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;
  (二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;
  (三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;
  (四)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;
  (五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
  本办法所称建筑主体,是指建筑实体的结构构造,包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。
  本办法所称承重结构,是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点,包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
  第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动,未经批准,不得有下列行为:
  (一)搭建建筑物、构筑物;
  (二)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;
  (三)拆改供暖管道和设施;
  (四)拆改燃气管道和设施。
  本条所列第(一)项、第(二)项行为,应当经城市规划行政主管部门批准;第(三)项行为,应当经供暖管理单位批准;第(四)项行为应当经燃气管理单位批准。
  第七条住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的,应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。
  第八条改动卫生间、厨房间防水层的,应当按照防水标准制订施工方案,并做闭水试验。

  ……  

  物业管理条例(节录)

  (2003年6月8日国务院颁布并自2003年9月1日起施行,

  2007年8月26日国务院修订并自2007年10月1日起施行)

  ……

  第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
  有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
  第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
  物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。
  第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
  物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。
  第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

  ……   

  上海市住宅物业管理规定(节录)

  (2004年8月19日上海市第十二届人民代表大会

  常务委员会第十四次会议通过并自2004年11月1日起施行)

  ……

  第二十九条物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的,应当依据有关规定或者业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。

  ……  

  四、有关相邻安全纠纷的案例   

  天井搭建防护栏影响二楼安全被判拆除   

  被告虞某住在上海某区的新建小区内底楼,在天井院子里用不锈钢及塑料搭建了一个未完全封闭的防护栏。其最高处距二楼阳台及窗台较近。原告徐某为了自身的安全向其房屋所在的居委会、物业公司及业主委员会反映。居委会、物业公司及业委会向虞某发出限期整改通知书,要求恢复原状。但虞某不屑一顾,仍我行我素,故二楼业主徐某认为虞某违章搭建最高处距离其居住的二楼阳台和窗台仅一米,给其造成了许多不安全因素,同时影响了原告衣物的晾晒,故向法院提起了诉讼要求被告虞某拆除其妨碍物。

  被告虞某辩称:其天井内的搭建物并未影响二楼原告的居住安全及晾晒衣物。其搭建原因:一是为了防止二楼徐某安装在阳台外的空调室外机坠落,影响其安全;二是为了防止楼上住户向楼下抛物,故不同意拆除。

  法院认为,不动产的相邻各方,应当按照方便生活,团结互助、公平合理的精神,正确处理相邻关系;给相邻方造成妨碍的,应当予以排除。被告虞某在其天井内擅自搭建的构筑物,距离原告徐某阳台、窗户较近,对原告的居住安全构成了一定影响。被告虞某提出其搭建的原因是为了防止楼上住户往下抛物及原告安装的空调机坠落的辩解理由,缺乏依据,不予采信。遂根据法律规定判决被告限期拆除天井内搭建物,恢复原状。   

  雨蓬和防盗窗高度过高 影响楼上住户而遭起诉   

  原告王某与被告张某居住在城乡结合区的老式小区里。王某住三楼,张某住二楼。被告张某未经与原告协商擅自安装了又高又宽的铁皮外雨蓬和防盗窗且超出了原告的阳台宽度。原告晾晒的衣被经常积满灰尘,小偷容易从防盗窗及雨蓬和空调架上爬进去,造成了不安全隐患。原告王某多次向物业投诉,物业公司、居委会多次与被告张某沟通协调,要求张某将雨蓬及防盗窗调整,协商未果。原告最终诉至法院。在法官的主持下,双方当事人自愿达成了协议:被告在七天内将其窗前所装的雨棚、防盗窗进行调整,使其高度降低,不对原告构成妨碍。这场纠纷总算平息。