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物业管理权行使纠纷

  一、物业管理权行使纠纷概述   

  对小区物业的维修保养以及对物业利用秩序的维护管理,是物业公司进行物业管理、提供服务的重要内容。一方面,物业公司在履行上述物业管理职能时应避免妨碍业主对权利的行使;另一方面,当履行管理职能、行使管理职权与保障业主权利不受侵犯之间发生冲突时,应区分物业公司行使物业管理权是否适当分别作出处理。

  物业公司在经业主大会或业主委员会授权或同意后对小区物业进行必要的维修保养的过程中,尽全力仍无法避免对个别或部分业主的权利形成一定妨碍的,此时少数受影响的业主负有给予配合、提供方便的义务,应容忍物业公司在行使物业管理职权时给自己带来的不便。如果少数业主因履行上述配合和方便义务而遭受损害的,其他受益的业主应对该损害给予合理的补偿,物业公司因其合理适度行使管理职权而无需承担责任。

  必须明确的是,物业公司作为业主聘用的专业性服务公司,不享有任何凌驾于业主之上的权力,更没有执法权。因此,如果发现业主违反住宅公约装修房屋,诸如违规装配防盗网、拆毁承重墙、改变房屋功能布局、擅自移动空调机位等等,物业公司应以发出限期整改通知书、会同有关组织进行协调谈话、报告有关行政主管部门以及引导相邻业主提起诉讼等方式履行其管理职责,而不得直接采取拆除、断水断电、禁止通行等方式行使其管理职能。否则,物业公司将承担相应的侵权责任。至于业主违规装修应承担的责任,应由有关行政机关或人民法院依法作出处理。  

  二、物业管理权行使纠纷的调解处理原则   

  (一)对物业维修中拒不配合的业主进行教育

  依照有关规定,物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时修护,有关业主应当配合。当物业公司修缮共用部分而相邻业主不同意提供便利时,应对其进行说服教育,告知业主在各自区分物业所有权的同时也存在相邻关系。依照《物权法》相邻关系的有关规定,不动产的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神正确处理相邻关系。结合建设和谐社区的精神,相邻各方应当相互配合协助,不能以其是相邻房屋(部位)所有权人为由而拒绝配合。至于在修缮中给有关业主造成损失或妨碍的,可由责任人承担停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等责任。

  (二)区分物业公司行使管理权的合理界限

  物业公司依照物业服务合同的内容行使管理权,对其管理权的合理界定为:物业公司是民事主体,并非行政机关,不具有采取强制措施的行政权力,只能通过劝阻、提出整改意见、向房地产行政主管部门及业主委员会报告等方式行使权利。现在不少物业公司对业主违反业主公约装修的行为往往采取强行措施(如派人拆下业主安装的门窗等),调解处理此类纠纷时,应让物业公司认识到:本意虽非不当,行为却不可取。而物业公司认识到错误的前提下,如果业主坚持要求物业公司恢复原状,则应向业主指出,物业公司行为虽有不当,但业主安装门窗亦违反公约规定。从解决问题角度出发,宜采取“折中”方案,即尽量使已拆除门窗不再恢复原状,同时让物业公司(或相邻受妨碍的业主)给被拆除门窗的业主一定经济补偿,以平衡双方的利益。

  (三)完善业主委员会对物业管理的审查权

  为避免物业公司滥用管理权,在调解处理物业管理权行使纠纷时还应适时通知业主委员会到场,通过必要的宣传教育促使业主委员会正确履行审查职权。即物业公司实施部分管理措施应履行一定的手续,如《住宅物业管理办法》的草案应当提交业委会审议;住宅共用部位、共用设施设备维修基金的年度预算应当经业主委员会审定后实施,配套工程和重大维修工程项目应当提交业主委员会审定后实施;相关账目应当向业主大会和业主委员会公布;住宅区域物业管理服务费的收费标准应当经业主委员会同意;每年物业公司账目应当向业主委员会提交;物业管理中发生的涉及业主重大利益的事项应当及时向业主委员会通报;等等。只有完善了业主委员会的审查权,物业公司的管理行为也就获得了合法授权,实施中的阻力就会减小,因行使物业管理权而引发的纠纷也就会减少。

  

  三、有关物业管理权行使的法律规定   

  物业管理条例(节录)

  (国务院2003年6月8日颁布,

  2007年8月26日国务院令第504号修订,修订后自2007年10月1日起施行)

  ……

  第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  ……

  第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

  ……

  第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
  有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

  ……

  第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

  ……

  第五十三条业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。
  物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

  ……  

  上海市住宅物业管理规定(节录)

  (2004年8月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次

  会议通过,自2004年11月1日起施行)

  ……

  第二十一条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项:

  (一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护;

  (二)公共绿化的维护;

  (三)公共区域的保洁;

  (四)公共区域的秩序维护;

  (五)车辆的停放管理;

  (六)物业使用中对禁止性行为的管理措施;

  (七)物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理;

  (八)物业档案资料的保管;

  (九)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。

  物业管理企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业,但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

  第二十二条物业管理企业提供物业服务,应当遵守下列规定:

  (一)符合国家和本市规定的技术标准、规范;

  (二)及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

  (三)定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;

  (四)配合居(村)民委员会做好社区管理相关工作。

  物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

  物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,不得侵害业主的合法权益,不得妨碍国家机关工作人员依法执行职务。

  ……

  第二十七条业主、使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

  业主、使用人装饰装修房屋,应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。

  第二十八条业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。

  第二十九条物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的,应当依据有关规定或者业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。

  ……   

  上海市房屋土地资源管理局

  关于进一步加强本市居住物业装修管理的通知(节录)

  (上海市房屋土地资源管理局2001年12月25日发布并施行)   

  各区县房地局,各区县房地集团、各物业管理企业、各业主委员会:

  为进一步加强对本市居住物业的装修管理,规范物业装修行为,创造和保持安全、整洁、舒适的居住环境,维护全体业主的共同利益。根据《上海市居住物业管理条例》(以下简称《条例》)和《上海市家庭装饰装修管理暂行规定》(以下简称《暂行规定》)的有关规定,现就加强居住物业的装修管理通知如下,请遵照执行。

  一、各物业管理公司应当加强对住宅装修的指导和监督

  1.加强规范装修行为的宣传和指导

  物业管理公司应当依据《条例》、《暂行规定》的规定和《前期物业管理服务合同》或《物业管理服务合同》、《住宅使用公约》或《业主公约》的约定,履行对业主装修住宅的管理职责,并制订《住宅装修须知》,配备相关的专业人员,加强对业主装修住宅的宣传、指导和监督。

  物业管理公司应当将《住宅装修须知》与本《通知》在所管理的物业小区内一并公告。同时,把《住宅装修须知》送达物业管理区域内待装修的业主或使用人并签收。

  2.加强住宅装修前的管理

  物业管理公司在为业主或使用人办理入住手续时,应当及时告知《条例》中规定的不得损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌和违法搭建等住宅装修的禁止行为,禁止敲凿的部位以及不得擅自随意安置空调室外机和安装防盗设施等注意事项。

  业主或使用人在装修住宅前,应当将施工单位、施工期限、装修内容(包括住宅装修设计图、施工方案)等书面告知物业管理公司并为装修施工人员办理小区临时出入证等手续。

  物业管理公司应当对业主或使用人提供的住宅装修设计图、施工方案中有违反住宅装修禁止行为的提出整改意见。

  为加强对施工单位装修行为的管理,物业管理公司可与住宅装修施工单位签订《住宅装修管理协议》(以下简称《协议》)。

  3.加强对住宅装修活动的日常巡视和监督

  物业管理公司应当明确由专人负责对住宅装修活动的指导、监督和管理。当有业主或使用人已入住的,应当督促装修的业主、使用人或施工单位遵守施工作业时间,晚间18:00时至次日上午8:00时和节假日,不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。

  物业管理公司对进入小区的施工人员和建筑材料及装修施工阶段涉及水、电、气和结构等隐蔽工程的,每天应当加强现场巡视和检查(包括节假日)并做好记录,发现违规现象,应当及时采取有效措施进行劝阻、制止并督促改正。

  对损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违章搭建等违法装修行为且拒不整改的业主或使用人及住宅装修单位,物业管理公司应当及时告知业主委员会并报告相关行政管理部门依法处理。同时,物业管理公司应当责成违规装修的施工人员停止施工。

  4.加强知法、守法和履约意识

  物业管理公司应当督促业主或使用人遵守《条例》等相关规定、遵守《住宅使用公约》或《业主公约》的约定。

  物业管理公司与住宅装修单位签订协议的,应当督促其履行《协议》。在住宅装修施工完成后,物业管理公司应当及时收回小区临时出入证。对造成房屋和设施设备损坏的,物业管理公司应当责成责任人及时进行修赔。

  物业管理公司对住宅装修单位的违约行为,可依据《协议》的约定,直接向人民法院提起民事诉讼。

  在未成立业主委员会的住宅小区,业主或使用人违法装修经劝阻、制止无效的,房产开发商或相关业主或使用人可依据《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公约》的约定,直接向人民法院提起民事诉讼。

  二、业主委员会应当发挥自治管理作用

  业主委员会应当经常检查物业管理公司的管理和服务状况,督促住宅装修的业主或使用人遵守有关的法规和约定,及时调解装修不当引起的相邻纠纷,对业主或使用人违法行为进行劝阻、制止并督促其整改。

  对业主或使用人违反《业主公约》劝阻无效的,经业主大会或业主代表大会通过,业主委员会可向人民法院提起民事诉讼。

  ……   

  物业服务企业资质管理办法

  (建设部2004年3月17日发布,2007年11月26日修正并施行)

  

  第一条为了加强对物业管理活动的监督管理,规范物业管理市场秩序,提高物业管理服务水平,根据《物业管理条例》,制定本办法。

  第二条在中华人民共和国境内申请物业服务企业资质,实施对物业服务企业资质管理,适用本办法。
  本办法所称物业服务企业,是指依法设立、具有独立法人资格,从事物业管理服务活动的企业。
  第三条物业服务企业资质等级分为一、二、三级。
  第四条国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
  省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理,直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理,并接受国务院建设主管部门的指导和监督。
  设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理,并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
  第五条各资质等级物业服务企业的条件如下:
  (一)一级资质:
  1.注册资本人民币500万元以上;
  2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中,具有中级以上职称的人员不少于20人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
  3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
  4.管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:
  (1)多层住宅200万平方米;
  (2)高层住宅100万平方米;
  (3)独立式住宅(别墅)15万平方米;
  (4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
  5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。
  (二)二级资质:
  1.注册资本人民币300万元以上;
  2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中,具有中级以上职称的人员不少于10人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
  3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
  4.管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:
  (1)多层住宅100万平方米;
  (2)高层住宅50万平方米;
  (3)独立式住宅(别墅)8万平方米;
  (4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
  5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有良好的经营管理业绩。
  (三)三级资质:
  1.注册资本人民币50万元以上;
  2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中,具有中级以上职称的人员不少于5人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
  3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
  4.有委托的物业管理项目;
  5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统。

  第六条新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质:
  (一)营业执照;
  (二)企业章程;
  (三)验资证明;
  (四)企业法定代表人的身份证明;
  (五)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
  第七条新设立的物业服务企业,其资质等级按照最低等级核定,并设一年的暂定期。
  第八条一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。
  二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
  三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
  第九条申请核定资质等级的物业服务企业,应当提交下列材料:
  (一)企业资质等级申报表;
  (二)营业执照;
  (三)企业资质证书正、副本;
  (四)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同,工程、财务负责人的职称证书和劳动合同;
  (五)物业服务合同复印件;
  (六)物业管理业绩材料。
  第十条资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内,对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书;一级资质审批前,应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查,审查期限为20个工作日。
  第十一条物业服务企业申请核定资质等级,在申请之日前一年内有下列行为之一的,资质审批部门不予批准:
  (一)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;
  (二)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;
  (三)挪用专项维修资金的;
  (四)擅自改变物业管理用房用途的;
  (五)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
  (六)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
  (七)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;
  (八)物业服务合同终止时,不按照规定移交物业管理用房和有关资料的;
  (九)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标的;
  (十)不履行物业服务合同,业主投诉较多,经查证属实的;
  (十一)超越资质等级承接物业管理业务的;
  (十二)出租、出借、转让资质证书的;
  (十三)发生重大责任事故的。

  第十二条资质证书分为正本和副本,由国务院建设主管部门统一印制,正、副本具有同等法律效力。
  第十三条任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。
  企业遗失资质证书,应当在新闻媒体上声明后,方可申请补领。
  第十四条企业发生分立、合并的,应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内,到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续,并重新核定资质等级。
  第十五条企业的名称、法定代表人等事项发生变更的,应当在办理变更手续后30日内,到原资质审批部门办理资质证书变更手续。
  第十六条企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的,应当在办理营业执照注销手续后15日内,到原资质审批部门办理资质证书注销手续。
  第十七条物业服务企业取得资质证书后,不得降低企业的资质条件,并应当接受资质审批部门的监督检查。
  资质审批部门应当加强对物业服务企业的监督检查。
  第十八条有下列情形之一的,资质审批部门或者其上级主管部门,根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书:
  (一)审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的;
  (二)超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的;
  (三)违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的;
  (四)对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的;
  (五)依法可以撤销审批的其他情形。
  第十九条物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告,责令限期改正,并处1万元以上3万元以下的罚款。
  第二十条物业服务企业出租、出借、转让资质证书的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告,责令限期改正,并处1万元以上3万元以下的罚款。
  第二十一条物业服务企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正,可处2万元以下的罚款。
  第二十二条资质审批部门有下列情形之一的,由其上级主管部门或者监察机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)对不符合法定条件的企业颁发资质证书的;
  (二)对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的;
  (三)对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的;
  (四)利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处的;
  (五)不履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的。
  第二十三条本办法自2004年5月1日起施行。  

  上海市房屋土地资源管理局

  关于加强居住物业装修管理和行政执法若干问题的通知

  (上海市房屋土地资源管理局2006年8月4日发布并施行)

  各区县房地局,各物业管理企业:

  随着物业管理法规的不断完善,业主、使用人法制观念的不断增强,管理部门监督管理力度不断加强,本市居住小区违法搭建情况得到了有效控制。但是在部分居住小区依然存在着擅自在天井、庭园、阳台等部位搭建违法建筑物和构筑物,擅自占用公共部位、损坏房屋承重结构等现象,特别是一些新建花园住宅小区居民入住后,出现了比较严重的违法搭建情形,如有的业主、使用人擅自在房屋平台搭建阳光屋,甚至加层、改建、扩建、开挖地下室,不但严重破坏了小区的整体规划与和谐的环境,还影响了相邻业主、使用人的日常生活,引发了不少矛盾纠纷。为此,现就加强居住物业装修管理和行政执法提出如下意见,请遵照执行:

  一、加强对住宅装修的管理

  一要进一步落实物业装修管理制度。在业主入住、装修前,物业管理企业应当切实履行告知义务,将装修须知和装修禁止行为予以书面告知,并办理相关手续。二要加强对业主装修活动的日常巡视和监督,切实履行管理服务职责,物业管理企业要根据小区的实际情况,配足装修监管人员,做到每天巡视装修现场,指导监督装修活动。三要加大对违法装修的劝阻和制止力度,切实履行制止义务,物业管理企业发现违法装修行为的,应当及时采取物业管理服务合同、业主临时公约或业主公约约定的以及其他有效措施认真劝阻并加大制止力度,尽最大可能将违法建筑、损坏房屋承重结构的行为处理在萌芽状态,切实维护全体业主的合法权益。对制止不听的,应当及时报告相关行政管理部门和业主委员会。

  二、加强行政执法力度

  一是各区县房地产管理部门要领导重视,落实部门和专人接受业主、使用人和物业管理企业的投诉和报告,并建立受理、立案、处理的相关制度,及时处理违法装修和违法搭建行为。二是要进一步完善行政执法工作程序,提高行政执法水平,对物业管理企业不履行法定告知、制止和报告义务的,区县房地产管理部门要加强执法,责令其限期改正。三是要建立行政过错责任追究制度,房地产行政管理部门的工作人员,不依法履行监督管理职责或者发现违法行为不予查处的,应追究工作人员的过错责任。

  

  上海市房屋土地资源管理局

  关于执行本市物业管理区域内重大事件报告制度的通知

  (上海市房屋土地资源管理局2006年8月4日发布并施行)  

  各区(县)房地局、各物业管理企业:

  为了提高本市物业管理企业处置物业管理区域内重大事件的能力,建立健全快速反应机制,本局决定在本市物业管理行业执行物业管理重大事件(以下简称“重大事件”)报告制度,现将有关工作要求通知如下:

  一、物业管理重大事件的范围和等级

  物业管理重大事件是指在本市物业管理区域内发生的因人为、自然灾害或者其他原因造成的重大人身伤害及财产损失事故,以及因物业管理不善,严重影响业主和使用人日常生活,并造成不良社会影响的事件。

  物业管理重大事件按严重性和影响程度依次分为特别重大、重大、较大和一般四个级别,并分别用红色(一级)、橙色(二级)、黄色(三级)、蓝色(四级)示警。

  二、物业管理重大事件的主要内容

  (一)一级物业管理重大事件主要内容

  1.物业管理区域内发生火灾、水患、爆炸及自然灾害等造成人身伤亡或房屋危险的;

  2.房屋或设施设备发生安全隐患,且在4小时内难以排除,严重影响业主和使用人使用安全的;

  3.物业管理企业有关服务人员擅自集体撤离物业管理区域,造成物业服务中断,严重影响业主和使用人正常生活的。

  (二)二级物业管理重大事件主要内容

  1.物业管理区域内发生整幢楼断水、断电、断气等事故,且在6小时内难以解决的;

  2.楼内电梯运行发生困人事故,专业维修人员到达现场后,在30分钟内难以处置的;

  3.整幢楼发生水箱二次供水污染事故的;

  4.业主因物业管理问题引发5人以上连续2次到市、区有关行政管理部门群访的;

  5.房屋供水、供电、供气等主要共用设施设备发生被盗、损坏,严重影响业主和使用人正常生活的;

  6.业主大会通过规定程序选聘物业管理企业,新聘企业与退出企业在物业交接时发生纠纷,严重影响物业服务正常实施的;

  7.物业管理企业因物业服务不善,被本市主要新闻媒体曝光的。

  (三)三级物业管理重大事件主要内容

  1.物业管理区域发生业主委员会全体成员集体辞职事件的;

  2.业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为,经劝阻制止无效的;

  3.物业管理企业发生重大经营亏损造成清算、查封、歇业、倒闭等,可能导致物业服务不能正常实施的;

  4.物业管理区域内发生群发性业主财产被盗事件,造成严重影响的。

  (四)四级物业管理重大事件主要内容

  1.物业管理区域内的物业服务人员发生工伤事故;

  2.物业管理服务用房内发生企业或职工财产被盗事件;

  3.物业管理区域内发生物业服务人员与企业委托的专业单位服务人员之间纠纷,且当场无法有效处置的。

  三、物业管理重大事件报告程序和时限
  物业管理重大事件报告制度以“分级管理、快速处置和越级及时报告”为原则,并按事发、事中、事后不同阶段,小区经理分别向市、区房地行政管理部门、相关职能管理部门和物业管理企业报告。

  (一)一级物业管理重大事件报告程序和时限
  1.小区(楼宇)经理在发现重大事件10分钟内,应迅速通过通讯手段向物业管理企业主管领导、所在地的区(县)房地局和相关行政部门报告,同时应直接向市房地资源局和相关行政管理部门报告(详见附件1)。区(县)房地局和物业管理企业相关人员接报后,应当立即赶赴现场进行应急处置或协助有关部门处置。
  2.重大事件事发3小时内,物业管理企业应当向物业管理区域所在的区(县)房地局等相关行政管理部门提交简要书面情况报告。事件处置过程中,应当将动态情况不定期上报。区(县)房地局接报后,应立即向市房地资源局等相关行政管理部门和本区(县)人民政府报告。在接到简要书面情况报告的3小时内,区(县)房地局应将处置情况向市局报告。
  3.重大事件应急处置完毕后3小时内,物业管理企业应向物业管理区域所在地的区(县)房地局等相关行政管理部门提交事件处理情况书面报告。在接到物业管理企业对事件应急处置结果书面报告后3小时内,区(县)房地局应向市局提交书面处理情况报告。
  (二)二级物业管理重大事件报告程序和时限
  1.小区(楼宇)经理在发现重大事件20分钟内,应向物业管理企业主管领导和所在地的区(县)房地局等相关行政管理部门报告,并组织或者协助处置。
  2.重大事件事发5小时内,小区(楼宇)经理应当向物业管理区域所在地的区(县)房地局等相关部门提交简要书面情况报告。
  3.重大事件应急处置完毕后5小时内,物业管理企业应向物业管理区域所在地的区(县)房地局等相关行政管理部门提交事件处理书面报告。
  (三)三级物业管理重大事件报告程序和时限
  1.小区(楼宇)经理发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约的行为,应当及时劝阻、制止;对劝阻、制止无效的,应当在24小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。
  2.小区(楼宇)经理在发现重大事件30分钟内,应及时向物业管理企业主管领导和所在地区(县)房地局等相关行政管理部门报告,并协助处置。
  3.物业管理企业发生重大经营亏损造成清算、查封、歇业、倒闭等情况的,应事先报告注册地和物业管理项目所在地的区(县)房地局。
  (四)四级物业管理重大事件报告程序和时限
  1.小区(楼宇)经理在事件发现30分钟内,应向企业相关部门和主管领导报告,并采取积极措施进行处置。
  2.事件处置完毕3小时内,小区(楼宇)经理应向物业管理企业提交事件处理情况书面报告。
  四、物业管理重大事件报告制度的基本要求
  1.物业管理重大事件报告的内容应包括事件种类、性质、程度、范围、地点、时间等要素(详见附件2)。遇到夜间发生一、二级物业管理重大事件,物业管理企业因条件限制无法按时报告的,应在第二天上午9时前补报《上海市物业管理区域重大事件报告单》。
  2.各区(县)房地局接报后,应于当天将有关情况录入“上海市物业管理信息系统”,并每月填报《上海市物业管理区域重大事件报告统计表》(详见附件3)。
  3.物业管理重大事件未经上级主管部门同意,不得擅自发布有关突发事件处置工作的情况和事态发展的信息或者报道虚假情况。
  五、物业管理重大事件报告制度的检查和通报
  各区(县)房地局应把重大事件报告制度的执行情况列入对小区经理和物业管理企业的考核内容。对未按规定报送、通报、公布有关突发事件信息的;缓报、瞒报、漏报有关突发事件信息,或者通报、报送、公布虚假信息,造成严重后果的;不服从政府管理部门对突发事件应急处置工作统一领导、指挥和协调的;未及时组织开展应急处置和善后工作等的单位直接负责主管人员及直接责任人员将依法查处。同时,在物业管理企业的诚信档案中予以记载。   

  四、有关物业管理权行使纠纷的案例   

  物业公司检修下层户主房顶漏水相邻上层户主应予配合   

  坐落本市控江路某弄的205室房屋由沈某租赁使用,楼上305室由郑某租赁使用。自2003年上半年以来,沈某因所住房屋的灶间屋顶漏水,多次向物业公司报修,物业公司则以检修需进入郑某家中,郑某予以阻拦而无法进行检修为由予以拖延。沈某遂诉至法院,要求判令物业公司、郑某对其灶间屋顶渗漏予以修复,郑某应予配合。物业公司辩称,沈某灶间屋顶漏水系郑某装修时擅自改动管道所致,只要郑某配合,其立即派人进行检修。郑某辩称,经其自行补救,沈某的灶间屋顶不再漏水,其也曾赔偿过沈某人民币150元,故不同意沈某的诉请。

  法院认为,沈某家中灶间屋顶漏水,责任不在沈某,物业公司负有检修义务。郑某作为沈某的楼上邻居,在物业公司进行检修时理应配合,不得无故加以阻挠。法院遂据此判令物业公司修复沈某居住房屋的屋顶渗漏;同时要求郑某对物业公司的检修事宜予以配合,不得阻挠。   

  物业公司为小区美观擅自拆除业主安装的塑钢窗不当   

  本市国权东路某处系姜先生的房屋。2003年5月,管理该小区的物业公司在姜先生装修房屋时,未经同意而将其安装在房屋北阳台上的塑钢窗强行拆下并取走。事后姜先生与物业公司交涉,要求退还拆走的塑钢窗,物业公司则坚持要求姜先生在保证房屋北阳台安装无框玻璃窗后才同意其取回塑钢窗。姜先生遂于2003年7月起诉,请求判令小区物业公司归还塑钢窗。物业公司辩称,公司曾在小区内贴出公告,为了规范住宅居住小区的装潢管理及小区外立面整洁、美观,要求封闭的北阳台保持统一有序、色调一致,推荐业主在北阳台封闭时选用无框玻璃。物业公司的行为是根据有关规定及公约进行的,是为了整个小区的业主共同利益所为,请求法院驳回姜先生的诉请。

  本案争议的焦点在于物业公司是否有权拆除业主安装在阳台上的塑钢窗。法院认为,物业公司作为小区的物业管理企业,有权对业主装修住宅活动进行指导和监督,发现业主或使用人有违反住宅使用公约规定的行为可以制止,并责令其限期改正、恢复原状。但作为物业管理企业,在行使权利时应当按照物业管理合同和物业管理的法规规定,不得有侵犯业主合法权益行为,也无强制执行权。即使业主违反了住宅使用公约的规定,物业公司也只能予以制止、限期改正。如业主拒不改正,物业公司可通过其他法律途径解决。现物业公司却在没有任何法律依据的情况下,擅自闯入业主房屋拆除了塑钢窗,上述行为已侵犯了业主的合法权益。业主要求物业公司归还拆除的塑钢窗并无不当。法院遂作出判决,责令物业公司归还业主被拆除的塑钢窗。