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物业公司选聘、解聘纠纷

  一、物业公司选聘、解聘纠纷概述  

  物业管理的本质是业主自治,它同独立业主管理自己的物业在性质上并无二致。所不同的是,随着现代社会分工的不断细化,业主的物业管理也逐渐社会化,于是由专业化的管理企业对物业进行管理就成为现代物业管理制度的组成部分。在业主与物业公司之间,业主是雇佣人,物业公司是受雇人,物业公司代表了业主的意志,是业主自治管理的表现和延伸。由于现代住宅小区一般涉及多个业主甚至上百个业主,因此在选聘与解聘物业公司的问题上,业主之间、部分业主与业主委员会之间可能存在意见分歧,甚至产生矛盾和冲突。

  按照《物权法》规定,选聘和解聘物业公司属于需要由业主共同决定的重大事项,应当经小区内建筑物区分专有部分面积占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。实践中,部分小区业主委员会未经全体业主大会形成决议,擅自决定选聘或解聘物业公司事宜,或采取不当手段使业主大会通过符合业主委员会成员意愿的决议,这就违背了部分业主甚至是多数业主的真实意愿,并将导致小区业主在选聘、解聘物业公司问题上产生严重分歧。另一方面,部分业主缺乏理性与合作精神,阻挠业主大会召开或使业主大会不能形成有效决议,或者在其意见未被业主大会采纳后,不遵守和执行业主大会形成的决议,采用非理性的方式进行对抗,这同样不利于和谐社区的建设。   

  二、物业公司选聘、解聘纠纷的调解处理原则   

  (一)尊重广大业主自治权

  对于业主对物业公司的选聘、解聘等事宜意见不一产生的纠纷,由于是小区业主成员权范畴的内部事务,法院在没有特别法许可的情况下,一般不进行司法干预。比较好的调解处理方法,是全体业主依照《物业管理条例》的规定充分行使自治权,召开业主大会或业主临时会议,形成决议加以解决。在决议时,应遵循有利于社区和谐、业主和睦、权利义务一致等原则,充分尊重大多数业主的真实意愿,择优聘请物业公司,同时,积极争取房地产行政主管部门、街道办事处、居民委员会的指导监督和支持配合,使业主大会决议在程序上更公开,结果上更公正。如果发现业主大会或业主委员会作出不适当决议,应向房地产行政主管部门报告,由其视情作出责令改正或者撤销决定的处理,并通告全体业主。

  (二)结合实情慎重调解处理解聘纠纷

  在物业管理服务合同履行期内,业主委员会提出要求解聘物业公司的,在调处此类纠纷时应重点考虑以下因素:首先,业主委员会的主张是否代表了大多数业主的意愿,是否按《物业管理条例》规定履行了相关的决议程序,如果仅仅是业主委员会的意见或者少数业主的意见,则物业服务合同不应解除。其次,业主委员会解聘物业公司的理由是否合理,如果物业公司违反合同约定,构成《合同法》中根本性违约(因违约导致合同目的无法实现)的情形,且物业公司没有改进工作的措施和行动的,可以以解除合同为方向做双方工作。再次,当物业公司不存在违约情形时,由于物业服务合同在法律性质上类似委托合同,业主委员会如单方解除合同,则应赔偿物业公司经济损失。  

  三、有关物业公司选聘、解聘纠纷的法律规定  

  中华人民共和国合同法(节录)

  (1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过,

  自1999年10月1日起施行)

  ……

  第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。
  当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
  第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
  (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
  (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

  (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
  (五)法律规定的其他情形。
  第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。
  法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。
  第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
  法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。
  第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
  ……  

  物业管理条例(节录)

  (国务院2003年6月8日颁布,

  2007年8月26日国务院令第504号修订,修订后自2007年10月1日起施行)

  ……

  第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
  业主可以委托代理人参加业主大会会议。
  业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  ……

  第二十九条在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
  (四)物业管理所必需的其他资料。
  物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
  第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
  第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

  ……

  第三十九条物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
  物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。

  ……  

  上海市居住物业管理招投标暂行规定

  (上海市房屋土地资源管理局2001年11月20日发布,

  自2002年1月1日起施行)  

  一、总则

  第一条(目的与依据)

  为了规范本市物业管理招标投标行为,保护招标投标当事人的合法权益,根据《中华人民共和国招标投标法》和《上海市居住物业管理条例》的相关规定,结合本市物业管理的实际情况,制定本暂行规定。

  第二条(适用范围)

  本市行政区域内的居住物业管理(以下简称“物业管理”)招标投标活动适用本暂行规定。

  第三条(基本原则)

  物业管理招投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

  第四条(管理部门)

  上海市房屋土地资源管理局(以下简称“市房地资源局”)负责本市物业管理招投标活动的指导、监督和管理。

  区、县房地产管理部门具体负责本辖区内的物业管理招投标活动的指导、监督和检查。   

  二、招标

  第五条(招标人)

  物业管理项目的招标人(以下简称“招标人”)是指依照本暂行规定进行物业管理项目招标的新建住宅建设单位、业主委员会或相关物业产权人。

  物业尚未交付使用或者物业已交付使用但尚未成立业主委员会的,新建住宅建设单位是物业管理项目的招标人。

  业主委员会采用招标方式选聘物业管理企业的,必须经业主大会或业主代表大会讨论同意。

  第六条(招标组织)

  招标人可组建招标工作小组,也可委托咨询服务机构代理招标事宜。

  招标人组建的招标工作小组,应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力,并按下列规定组建:

  (一)招标人是新建住宅建设单位或相关物业产权人的,其法人代表(负责人)或其代理人参加招标工作小组;已组建业主委员会的,由业主委员会代表参加招标工作小组。

  (二)与招标物业相适应的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50%以上。

  第七条(招标文件)

  招标人或者其组建的招标工作小组应当编制物业管理招标文件。物业管理招标文件应当包括以下主要内容:

  (一)招标人名称和地址,招标工作小组或其委托的招标代理机构的联系方式;

  (二)物业基本情况。包括物业名称、坐落地址、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套数、建筑结构、公建配套设施、主要设备设施、物业档案(含施工或竣工图纸)、出售情况、入住率等;

  (三)委托管理的内容及要求;

  (四)物业管理用房的安排;

  (五)投标人的资质与条件;

  (六)投标书的编制要求;

  (七)组织解释招标文件及实地考察物业的时间;

  (八)投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式;

  (九)开标、询标的时间、地点、方法与程序;

  (十)投标报价要求及评标标准;

  (十一)拟签订合同的主要条款;

  (十二)其他事项的说明。

  招标文件可载明投标保证金的缴纳、对未中标人编制投标文件的经济补偿方法等内容。

  第八条(投标保证金和标书编制补偿金)

  招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的,投标人应当缴纳;投标保证金应在确定中标人后30日内退还投标人。

  招标文件对未中标人承诺支付标书编制补偿金的,招标人应当支付。

  第九条(招标公告、招标邀请书)

  招标人采取公开招标方式的,应通过报刊、广播、电视或其他公开方式发布招标公告;招标人采取邀请招标方式的,应向三家以上的具有相应物业管理资质和物业管理实绩的企业发出投标邀请书。招标公告应包括以下内容:

  (一)招标人的名称,地址和联系方式;

  (二)招标物业的名称,地址,使用性质,建筑面积,实施管理的时间;

  (三)投标资格条件,报名的地点和期限;

  (四)获取招标文件的时间,地点,方法和相关费用等。

  招标人应在发布招标信息前,将招标项目简介,招标文件,招标公告或招标邀请书,招标工作方案等文件报物业所在地的区、县房地产管理部门备案。

  第十条(截标期间)

  物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止期间,不得少于20日。

  第十一条(招标文件的修改)

  招标工作小组或其委托的代理机构可召开招标文件答疑会议或组织物业现场踏勘,就招标文件向投标人解释说明。解释说明内容与招标文件内容不一致的,招标人应在截标期日前15天,以书面形式告知所有投标人。

  招标人对已发出的招标文件进行修改的,应在截标期日前15天,将修改后的投标文件以书面形式送达投标人。逾期送达的,投标文件送达截止期日顺延。   

  三、投标

  第十二条(投标人)

  物业管理项目的投标人(以下简称“投标人”)是指响应物业管理招标,经招标人核准参与投标竞争的具有物业管理资质的企业。

  第十三条(投标申请材料)

  投标人申请参加物业管理投标的,应向招标人提供下列证明材料:

  (一)投标申请报告;

  (二)《工商营业执照》、《物业管理企业资质等级证书》复印件;

  (三)投标人基本情况说明,包括企业性质、注册地址、通讯地址、法人代表姓名、已管理物业情况、人员情况等;

  (四)年度企业会计报表复印件;

  (五)招标文件要求提供的其他证明材料。

  第十四条(投标单位资格评定)

  招标人应对申请参加投标的单位进行资格评定,根据单位的资质、业绩、信誉等情况确定投标单位。被确定的投标单位不得少于3个。

  第十五条(投标文件)

  投标人应按招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当包括下列主要内容:

  (一)管理服务理念、目标;

  (二)物业管理机构运作方法及管理制度;

  (三)管理服务人员配备;

  (四)物业管理用房及相应管理设施的配置;

  (五)物业管理费用的收支预算方案;

  (六)物业管理服务分项标准与承诺;

  (七)物业维修养护设想;

  (八)物业管理应急措施;

  (九)招标人要求的其他内容。

  第十六条(投标文件的送达、修改和撤回)

  投标人应在截标期日前,将加盖投标人的法定代表人印章后的投标文件密封送达招标人。

  招标人收到投标文件后,应妥为保存,在开标之前,不得启封投标文件。

  投标人在截标期日前,可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。

  投标人在截标期日后送达投标文件或者经补充修改的投标文件,招标人应当拒收。

  第十七条(无效投标文件)

  投标文件发生下列情形之一的,投标文件无效:

  (一)未密封;

  (二)未加盖投标人的法定代表人印章;

  (三)未能按招标文件要求编制;

  (四)逾期送达。

  第十八条(重新招标)

  投标人少于三个的,招标人应当依照本规定重新招标。   

  四、开标、评标和中标

  第十九条(开标时间、地点)

  招标人应在招标文件确定的提交投标文件截标期日的同一时间公开进行开标,开标地点为招标文件中预先确定的地点。

  第二十条(开标)

  招标由招标人主持,邀请所有投标人参加。

  开标时,由投标人选派代表检查投标文件的密封情况,经确认后由投标工作人员当众拆封,宣读。招标人在截标期日前收到的所有投标文件,都应在开标时当众予以拆封,宣读。

  开标过程应当纪录,并存档备查。

  招标人可委托公证处对开标过程进行公证。

  第二十一条(评标组织)

  招标人应组建评委会负责评标。

  评标委员会的成员人数为5人以上单数。其成员由招标人代表和物业管理投标评审专家组成。其中,招标人代表不得超过评标委员会成员数的三分之一。

  物业管理投标评审专家由招标人从市房地资源局提供的物业管理投标评审专家名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的,不得成为评标委员会成员。

  评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。

  第二十二条(评标)

  评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作出必要的澄清或说明,但投标人的澄清或说明不得违背投标文件的本意。

  评标委员会应当在严格保密的情况下,结合投标文件,公开答辩,投标人管业实绩及企业综合情况等方面以百分制逐项计分,综合评定;设有标底的,应当参考标底。评标结束后,应向招标人提交经密封的评标报告,并推荐经评审得分最高的中标人候选人。

  前款规定的企业综合情况包括企业资质等级、经营状况、财务状况及经察看的物业管理现场情况等。

  评标委员会成员及参与评标的有关工作人员不得透露投标文件的评审情况。

  第二十三条(中标)

  招标人在确定中标人后,应当在7日内向中标人发出中标通知书,并同时将招标结果通知所有未中标的投标人。对未能中标的投标人,招标人应退回其投标文件。

  第二十四条(评标中止)

  经评标委员会评审,所有投标都不符合投标文件要求的,可以否决所有投标。招标人可依照本暂行规定重新招标。

  第二十五条(合同的签订)

  招标人和中标人应自中标通知书发出之日起30日内,依照投标文件和招标文件,签订《前期物业管理服务合同》或《物业管理服务合同》。

  第二十六条(悔标的处理)

  中标通知对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后,招标人改变中标结果,或中标人放弃中标项目的,应承担赔偿责任。

  第二十七条(招标费用)

  物业管理招标过程中发生的广告代理信息发布、文件编制、劳务、交通等费用均应由招标人支付。

  招标人为业主委员会的,招标过程中发生的相关费用可自行筹集,也可经业主大会或业主代表大会决定在物业管理服务用房收益或其他收益中列支或在维修基金的利息中列支。

  第二十八条(招投标的时限)

  新建商品房需预售的,其物业管理招投标活动应在申领预售许可证前完成;新建商品房出售的,应在物业交付使用前6个月完成。

  已交付使用的物业的招投标活动,应在原物业管理服务合同终止前两个月完成。

  第二十九条(物业档案材料移交)

  招投标活动结束后,招标人或者原物业管理企业应将下述档案材料移交给中标人:

  (一)各类物业设施的验收、接管档案;

  (二)与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同等资料;

  (三)物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表;

  (四)公共设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证;

  (五)以幢为单位的维修基金的分户清册或资料;

  (六)房屋质量保证文件和房屋使用说明文件;

  (七)财务收支账册;

  (八)公共配套设施的产权及收益归属清单;

  (九)物业管理所必须的其他资料。   

  五、附则

  第三十条(禁止行为)

  投标人不得以任何方式,排斥其他投标人参与公平竞争;不得通过作弊,哄抬标价;不得与招标人串通,损害其他人的利益;不得向招标人或者评标委员会成员行贿或变相行贿。

  投标人以前款所述的方式获得中标的,所签物业管理会同无效。

  招标人不得以虚假的招标方式获取他人的物业管理方案,损害投标人的利益;不得向他人透露可能影响公平竞争的招标情况。

  第三十一条(解释权)

  本办法由上海市房屋土地资源管理局负责解释。

  第三十二条(实施日期)

  本办法自2002年1月1日起试行。   

  四、有关物业公司选聘、解聘纠纷的案例   

  业主委员会成立并另聘物业公司前期管理的物业公司应移交撤离   

  本市控江路某处住宅小区原由甲物业公司进行前期物业管理。2003年9月,该住宅小区成立了业主委员会。嗣后,业主委员会依法采用了招投标方式选聘物业管理企业,乙物业公司中标。2003年12月2日,业主委员会与乙物业公司签订了《物业管理服务合同》,并经政府有关管理部门备案。之后,因甲物业公司拒不撤离该小区,致乙物业公司一直不能进驻该小区进行具体的物业管理活动。在经政府有关部门多次协调未果的情况下,乙物业公司向法院起诉,请求判令业主委员会履行与其签订的《物业管理服务合同》;甲物业公司立即退出小区的物业管理。甲物业公司辩称,选聘物业管理单位的权利在小区的全体业主,而不是小区业主委员会;乙物业公司与业主委员会签订的《物业管理服务合同》,未经小区全体业主同意,应属无效。

  法院认为,甲物业公司负责小区的前期物业管理服务活动,因小区业委会按照《物业管理条例》的规定与乙物业公司签订了《物业管理服务合同》,而甲物业公司没有提供充分证据证明业主委员会与乙物业公司签订的物业管理服务合同无效,故该签订的物业管理服务合同应属有效。甲物业公司应按照相关法律、法规的规定,与乙物业公司做好交接工作。法院判令业主委员会应履行其与乙物业公司签订的《物业管理服务合同》;甲物业公司应在与乙物业公司办理交接手续后,退出小区的物业管理。   

  业主委员会将开发商下属物业公司解聘 开发商收回物业管理用房不当   

  1997年,甲房产公司与他人共同投资开发了位于本市汶水东路某幢的公寓大厦,并按协议取得其中126套房屋产权,包括该公寓108室房屋。该公寓销售后,众业主于2000年4月成立了业主委员会。2000年8月,业主委员会与甲房产公司设立的乙物业公司订立物业管理服务合同,甲房产公司提供108室房屋作为物业管理用房。但2000年12月底,业主委员会又与乙物业公司解除合同,另聘其他物业公司管理。甲房产公司遂拒绝继续提供108室给业主委员会作物业管理用房使用。业主委员会诉至法院,要求甲房产公司将该房交付给业主委员会。甲房产公司辩称,根据测绘的面积,全部公用部位房产面积均已分摊在各业主的产权分摊面积里,其中并不包含108室房屋的面积。

  法院认为,根据原《上海市居住物业管理条例》第十三条规定:“住宅出售单位应当按照规定提供物业管理区域必需的物业管理服务用房,产权属全体业主共有;物业管理服务用房的收益用于业主委员会的活动经费和补充物业维修基金。”根据该规定,甲房产公司有义务提供物业管理用房。108室原属甲房产公司提供的物业管理用房,在未提供其他物业用房的情况下,应维持该房的使用现状。即使根据测绘面积,各业主已分摊的面积并不包括108室房屋,但开发商仍有义务向小区业主提供物业管理用房。甲房产公司不能以业主委员会更换了物业公司为由而拒绝继续提供物业管理用房。据此,法院判决甲房产公司将108室移交给该小区业主委员会使用。