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物业服务合同履行纠纷

  一、物业服务合同履行纠纷概述  

  物业服务合同一般由代表业主的业主委员会与物业公司签订。业主委员会作为小区业主团体的利益代表机构,其主要职责是执行业主大会的决议,负责涉及业主团体的日常管理事务,对外订立物业服务合同,并全面监督物业公司按约履行合同。业主委员会履行对物业公司的监督职能时,实质上是作为物业服务合同的一方当事人对物业公司履行合同义务所进行的监督。由于立场、利益的不同,以及物业服务合同的长期性,合同当事人之间容易产生诸多纠纷。实践中,这类纠纷主要表现为两种情况:一是履约过程中的纠纷。即业主委员会针对物业公司在管理、服务、费用收取支出中存在的问题,要求物业公司进行改进纠正,而物业公司认为其并不存在业主委员会所指出的问题,或虽然存在某些问题,但难以改进,由此导致双方关系紧张、对立,进而出现双方履约过程中的消极行为,甚至互相违约(如一方不按约按质提供服务,另一方拒付物业费等)。这类纠纷如不能得到有效的解决,则双方的矛盾会进一步激化,双方的利益都将遭受损失。二是基于解约而产生的纠纷。即业主委员会以物业公司服务质量不佳、侵犯小区业主权益、合同目的不能实现等为由,在物业服务合同履行期内提前解除物业服务合同;物业公司则以业主委员会解除合同理由不成立、不充分为由,不同意解除合同,或者要求业主委员会赔偿其相应损失。  

  二、物业服务合同履行纠纷的调解处理原则   

  (一)以尊重物业服务合同约定为原则

  对业主委员会与物业公司订立的物业服务合同,应将其纳入《合同法》的调整范畴内进行调处,尽量维护其法律效力并按约履行,除法律、行政法规规定无效的情形之外,不轻易以合同无效或合同解除为方向进行调解。此外,应通过法制宣传教育使双方认识到,业主委员会与物业公司之间地位平等,签订的协议应等价有偿,应当充分尊重合同自由,减少对物业公司不必要的干预。如物业服务合同中的收费条款,只要物业公司按约提供服务,收费符合合理、公开、质价相符等原则,即使未与政府定价和指导价完全一致,也应告知业主委员会约定的收费标准应当履行,单纯以收费超过指导价为由而通知业主拒付是缺乏法律依据的,合同继续履行更有利于双赢。

  (二)违法或明显不当的合同内容应予调整

  尊重合同约定、维护合同严肃性的前提是合同内容本身合法,且并非显失公平。如果物业服务合同中有违反法律、行政法规强制性规定的内容,则属于无效的内容,应当督促合同当事人予以撤销或修正。如果有些条款虽然法未明确禁止,但约定的内容本身显失公平的(如物业公司仅提供通常的服务,但约定的收费标准明显过高的),或者在订立合同时一方有欺瞒行为而影响了另一方订约时所作决策的,则也应当督促显失公平的受益方予以一定调整,因为这些合同内容即使涉讼,依照《合同法》的有关规定也会被法院撤销或变更的。

  (三)对双方违约的情况既要分清责任,必要时也要彼此让步

  在合同履行发生矛盾时,合同双方往往会彼此互不相让,均以对方先行违约为由而拒绝履行自己应当履行的义务,从而造成“僵局”。对此,首先应分清责任,明确哪一方违约在先,哪一方过错在先,督促其尽快改正错误,及时弥补。其次,从维护长期稳定的合作关系出发,对并非先违约的一方当事人,可要求其权衡利弊,从长期利益的角度考虑,必要时作适当让步,使合同能顺利履行,达到“双赢”。总之,在分清责任的前提下,促使双方彼此让步达成和解,应是调处这类纠纷的重要方法。   

  三、有关物业服务合同履行的法律规定

  

  中华人民共和国合同法(节录)

  (1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过,

  自1999年10月1日起施行)

  ……

  第五十二条有下列情形之一的,合同无效:
  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
  (三)以合法形式掩盖非法目的;
  (四)损害社会公共利益;
  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

  第五十三条合同中的下列免责条款无效:
  (一)造成对方人身伤害的;
  (二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

  第五十四条下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:
  (一)因重大误解订立的;
  (二)在订立合同时显失公平的。
  一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
  当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。
  第五十五条有下列情形之一的,撤销权消灭:
  (一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;
  (二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
  第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。
  第五十七条合同无效、被撤销或者终止的,不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
  第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
  第五十九条当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。
  ……

  第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
  当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

  ……

  第六十六条当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。
  第六十七条当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

  ……   

  物业管理条例(节录)

  (国务院2003年6月8日颁布,

  2007年8月26日国务院令第504号修订,修订后自2007年10月1日起施行)

  ……

  第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
  第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
  物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
  第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
  第三十七条物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。
  业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
  第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
  第三十九条物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
  物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。
  第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

  ……   

  上海市住宅物业管理规定(节录)

  (2004年8月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次

  会议通过,自2004年11月1日起施行)

  ……

  第二十一条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项:

  (一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护;

  (二)公共绿化的维护;

  (三)公共区域的保洁;

  (四)公共区域的秩序维护;

  (五)车辆的停放管理;

  (六)物业使用中对禁止性行为的管理措施;

  (七)物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理;

  (八)物业档案资料的保管;

  (九)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。
  物业管理企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业,但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。
  第二十二条物业管理企业提供物业服务,应当遵守下列规定:

  (一)符合国家和本市规定的技术标准、规范;

  (二)及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

  (三)定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;

  (四)配合居(村)民委员会做好社区管理相关工作。
  物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。
  物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,不得侵害业主的合法权益,不得妨碍国家机关工作人员依法执行职务。

  ……   

  四、有关物业服务合同履行纠纷的案例   

  业主委员会换届后解除原业主委员会订立的物业合同应承担违约责任   

  2000年3月,某物业公司与某小区的业主委员会(第二届)签订了《物业管理服务合同》一份,由业主委员会委托物业公司管理小区物业。期满后,双方又继续签订一份《物业管理服务合同》,委托期限自2002年5月1日起至2005年4月31日止。其中明确任何一方无法律依据提前终止合同的,应赔偿对方10万元违约金。2004年,业主委员会换届,成立了第三届业主委员会。2004年9月9日,新成立的业主委员会发函给物业公司称:“与第二届业主委员会签订的管理服务合同已届满,90%以上业主同意选聘新的物业公司,因此,双方的合同关系至2004年9月9日终止”。同日,双方办理移交手续。之后,该物业公司要求业主委员会支付提前终止物业管理合同的违约金10万元。业主委员会辩称,自己不清楚第二届业主委员会与物业公司续签的合同,第二届业主委员会移交时也未告知与物业公司有续签合同之事,对该份合同的真实性表示怀疑。

  由于本案的主要争议在于双方对第二届业主委员会与物业公司签订的《物业管理服务合同》的有效性意见不一,对此法院认为,由于第二届业主委员会与物业公司签订的《物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示,应认定有效,对双方具有约束力。由于业主委员会在换届时,原业主委员会未将续签合同的情况告知接任的业主委员会,导致现组建的业主委员会不清楚原业主委员会与物业公司间存有另一份管理服务合同,但此非物业公司之责。业主委员会的换届变更,并不影响其对合同的履行。现物业公司依据该合同主张权利,要求业主委员会承担违约责任,符合约定,业主委员会应承担相应的民事责任。之后,物业公司同意酌情降低违约金数额。法院遂根据物业公司降低后的违约金标准作了支持物业公司诉请的判决。   

  物业公司对排水系统未尽必要的养护义务应赔偿住户渗水损失   

  2000年4月,郑某购买了甲房产公司开发的某小区的一套顶楼房屋,并装修入住。该小区由乙物业公司进行前期物业管理。2002年8月16日,天降暴雨,郑某房屋出现渗漏现象,地板、平顶、墙体等不同程度受损。后经鉴定,房屋渗水的主要原因是因屋檐水落管口被垃圾堵塞排水不畅、屋面机平瓦少量破损且檐沟柔性防水层局部起鼓等缺陷所致。郑某认为房屋质量有缺陷,物业公司疏于管理,起诉要求甲房产公司和乙物业公司共同赔偿其损失5.6万元。

  法院认为,房屋渗水的主要原因是屋檐水落管口被垃圾堵塞排水不畅、屋面机平瓦少量破损且檐沟柔性防水层局部起鼓等缺陷,该缺陷既有房屋建造时未达到设计标准的因素,又有物业公司对公用部位疏于养护,未经常疏通下水道的因素,故房产商和物业公司均应承担相应的责任。据此,法院依据责任大小,判决由甲房产公司和乙物业公司分摊郑某的损失。