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前期物业管理服务纠纷

  一、前期物业管理服务纠纷概述   

  前期物业管理是指在业主委员会成立之前,由开发商委托物业公司实施的物业管理行为。与此相应,前期物业服务合同,是由开发商与物业公司签订的。实践中,一些小区业主入住后,会认为前期物业服务合同并非业主委员会或者业主本人与物业公司签订,因此对物业公司依据前期物业服务合同以及开发商制定的临时业主公约实施的前期物业管理不予认可,拒绝履行缴纳物业管理费等相应的义务,因而引发纠纷。

  按照有关法律规定,在业主委员会成立之前,开发商有权签订合同,委托物业公司对小区进行前期物业管理。业主以及业主团体在选聘新的物业公司并签订合同之前,应当履行前期物业服务合同中的相关义务。其原因在于:(1)在业主委员会成立之前,小区物业不能没有人管理,小区物业的装修、利用、安全不能处在“真空”状态。(2)开发商往往将前期物业服务合同和临时业主公约作为房屋出售合同的附件,因此前期物业服务合同和临时业主公约对业主具有约束力。(3)业主是物业管理的最终受益人,理应承担支付合理的物业管理费等义务。

  当然,如果开发商与物业公司存在利害关系,在前期物业服务合同中任意约定明显过高的物业管理收费标准等不合理合同条款,损害业主利益的,业主可以以有关条款显失公平、违背诚实信用原则为由,请求法院予以撤销或变更。   

  二、前期物业管理服务纠纷的调解处理原则   

  (一)合法的临时公约对于业主有约束力

  临时公约是业主委员会成立前,由房产商制定,对有关物业使用、维护、管理、业主共同利益、业主应履行的义务、违反义务应承担的责任等事项作出的约定。实践中,常有业主认为临时公约不同于正式公约,对业主没有约束力。调解处理前期物业管理服务纠纷时,应使业主对临时公约的性质和效力有一个正确的认识,并向业主说明,在临时公约内容不违反法律法规的前提下,开发商或物业公司以合理的方式向房屋买受人明示并说明,此时业主应受临时公约内容的约束。但是,如果临时公约的内容不合法,比如约定了对业主进行罚款的处罚权,因与民事主体之间法律地位平等的精神不相符合,则应要求物业公司修改相关内容,采取更为合理的方式,使前期物业管理得以和谐运行。

  (二)考察前期物业服务合同在业主购房时是否告知业主,该合同内容是否合理。

  前期物业服务合同的当事人为开发商和物业公司,不少业主以其并非合同当事人为由而不同意接受合同条款。在调解处理这类纠纷时,要将前期物业管理的特殊性与合同的相对性结合考虑。根据合同相对性原则,合同仅约束合同当事人,业主并不是上述合同的当事人,但前期物业服务合同又不可避免涉及业主的权利义务,因此就要考察前期物业服务合同中涉及业主权利义务的条款是否在房屋买卖合同中经过业主承诺,如经过承诺,则对业主发生约束力;未经业主承诺,对业主不发生效力。由于上述权利义务内容往往包含在买卖合同之中,业主对物业管理内容有异议但仍愿意购买房屋的,应与开发商协商解决。无法解决的,如果前期物业服务合同的约定合理,则业主应当遵守;如果业主认为约定明显不合理,可就前期物业服务合同条款中损害业主利益的情形向房地产行政主管部门或物价主管部门投诉,要求变更不合理条款。   

  三、有关前期物业管理服务的法律规定  

  物业管理条例(节录)

  (国务院2003年6月8日颁布,

  2007年8月26日国务院令第504号修订,修订后自2007年10月1日起施行)

  ……

  第三章前期物业管理

  第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。
  第二十二条建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
  建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。
  第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。
  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
  第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
  住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
  第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
  第二十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
  第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
  第二十八条物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
  第二十九条在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
  (四)物业管理所必需的其他资料。
  物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
  第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
  第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

  ……   

  上海市住宅物业管理规定(节录)

  (2004年8月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次

  会议通过,自2004年11月1日起施行)

  ……

  第十七条在业主、业主大会选聘物业管理企业前,建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业,提供前期物业服务。但是,投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积不超过五万平方米的,经物业所在地的区(县)房地产管理部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  ……

  第二十四条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。

  出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的,由建设单位承担。

  ……   

  关于本市新建配套商品房前期物业服务和收费的若干意见

  (上海市房屋土地资源管理局、上海市物价局2006年11月29日发布,

  自2006年12月10日起施行)   

  各区(县)房地局,各区(县)发展改革委(物价局),各房地产开发企业、物业管理企业:

  为了引导物业管理企业切实加强管理,通过规模经营降低成本,为业主提供质价相符的服务,根据《物业管理条例》和《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》(以下简称《办法》)的有关规定,现就本市新建配套商品房小区的前期物业服务收费及相关事项提出如下指导意见,请遵照执行:

  一、新建配套商品房小区的建设单位(以下简称建设单位),应依据“合理公开、收费与服务相适应”的原则,在《办法》规定的综合管理、公共区域清洁卫生和秩序维护服务一、二级收费标准范围内拟订物业服务内容,其他服务项目按《办法》的有关规定进行选择,报物业所在地的区(县)房地产管理部门备案,并按备案的物业服务内容,拟订与之相适应的物业服务收费标准,报物业所在地的区(县)物价管理部门确认。

  二、建设单位应在经物价管理部门确认的收费标准范围内,按规定通过招投标或协议方式选聘物业管理企业,并签订物业服务合同。

  物业服务合同约定的物业管理收费标准,除按政策规定统一调整之外,在前期物业管理期间维持不变。

  建设单位与物业买受人签订的房屋出售合同,应包含前期物业合同中约定的服务项目、服务等级和收费标准。

  三、建设单位未按本意见规定办理收费标准确认手续收取物业服务费的,应当在2006年12月底前,按照本意见第一条的规定,分别向物业所在地的区(县)房地产管理部门和物价管理部门办理备案和确认。

  本意见实施前,已确定物业服务内容和收费标准的配套商品房小区,原收费标准低于物价管理部门确认标准的,在前期物业管理期间维持不变。原收费标准高于物价管理部门确认标准的,建设单位应于2007年3月底前调整服务和收费,并通知相关物业管理企业。

  自2007年4月1日起,业主不承担确认收费标准之外的相关费用。

  四、业主大会成立后需要调整服务内容和收费标准的,应当通过业主大会会议决定。

  五、本规定自2006年12月10日起执行。  

  四、有关前期物业管理服务纠纷的案例   

  前期物业管理收取的公用部位停车费属于全体业主所有   

  甲家园小区的前期物业管理单位是乙物业公司。2005年4月,该小区成立了业主大会及业主委员会。同年7月,业主大会授权业主委员会向法院起诉,请求法院判令乙物业公司返还自2003年4月28日至2005年4月30日在对小区进行前期物业管理时收取的地面停车费人民币178411元。乙物业公司辩称,其所收取的停车费已用于专项物业维修基金,包括材料维修、电梯保养、污水排放、职工工资等。该物业公司还出示了《甲家园实收管理费等明细表》、《甲家园支出明细表》、《甲家园收支汇总表》等证据。

  本案的纠纷主要涉及物业小区内共用部位经营的收益归属问题。法院认为,根据法律规定,小区共用部位经营的收益应归小区业主所有,并应当主要用于补充专项维修基金,也可以按照业主大会的决定使用。乙物业公司作为甲家园前期物业管理单位,对于收取的小区停车费不得擅自处分。现乙物业公司仅提供了其单方制作的相关收支明细清单,未能进一步提供原始凭证,而业主委员会对此不予认可,故不足以证明物业公司收取停车费后对该笔停车费的实际使用状况。且物业公司明确表示对停车费的支出状况不要求审计,故物业公司应就此承担举证不能的法律责任。据此,法院判决,要求乙物业公司返还甲家园业主委员会停车费178411元。   

  业主委员会有权解聘前期物业管理企业   

  2000年3月,某房地产公司聘请某物业公司为其开发的小区进行前期物业管理,并签订了物业服务合同。2002年1月,小区入住率超过50%,并选举产生业主委员会。小区业主委员会收到大部分业主对物业管理服务不满意的投诉,业主委员会遂解聘原物业公司,另聘了物业管理企业。原物业公司则认为,其与开发商签订的物业管理合同在业主入住时均得到业主签字认可,故业主无权再将其解聘,其拒绝退出。业主委员会遂诉至法院,要求解除房地产公司与原物业公司订立的物业服务合同。法院追加房地产公司为第三人后,认为根据有关法律规定,业主委员会成立后,有权解聘前期物业管理企业,另聘物业管理企业,遂判决支持原告业主委员会的诉讼请求。