法庭内外

[闵行]投资5年半差点打水漂,都是“借名买房”惹的祸!

2020年01月10日 来源:东方网

  房产是大多数人的刚性需求,而房市也因此成了“热钱”汇聚之地。为了调控房市,许多地方政府都出台了限购政策,部分有购房需求的人便开始打起“借名炒房”的主意。借名买房是什么神操作?其实就是房屋的实际出资人(借名人)借用他人(被借名人)的名义购房,房屋登记在被借名人名下,相关利益却约定好由借名人享有。看起来对借名人很理想吧,但在实际操作中,纠纷却是一件接一件。

  最近,上海市闵行区人民法院(以下简称“上海闵行法院”)就审理了一起因“借名买房”引发的合同纠纷案件。被借名者如果不履行约定,委托合同是否有效?借名人该如何维护自己的合法权益?欢迎一同走进今天的闵法拍案!

  2013年,房市炙热,听了太多诸如温州炒房团的暴富神话,同为美容师的木木和小如也迫不及待想尝尝“钱生钱”的滋味。手头闲钱不多,于是“团购”成了第一选择,正好她们的老板小宁有路子,三人便在某二线城市“团购”炒起了房。没想到第一次投资居然就成功了,每个人都得了一笔小钱。

  尝到甜头的木木和小如,对小宁的眼光深信不疑,决定抱紧大腿继续赚“热钱”!这回他们打算共同出资在二三线城市买一套大房。经过一番商议选址,三人将目标定在了贵阳,打算购入一套270平方的房子,总价约170万元。当时贵阳调控政策已收紧,“限购令”之下三人均没有购房资格。情急之下他们找到了符合条件的同事米登,决定以他的名义买房。

  为了避免日后产生矛盾纠纷,2013年4月四人就购房事宜签署委托协议,明确约定米登仅是名义产权人,并不实际出资,不拥有产权及任何相关权益;产权由三人根据出资额按份共有。

  协议生效后,木木和小如先后按照约定将首付款50余万元转给米登,用于其代为支付房屋首付款。之后的五年多,两人还将各自“应付的按揭款项”每月打到米登账户。

  找好了宝地,签好了借名买房的委托合同,木木和小如觉得这一通操作猛如虎,不作细想,便坐等房价上涨暴利到手。

  2018年,五年多过去了,房价果然再创新高。木木和小如想着投资差不多到了“收成期”,正打算跟提议买房的小宁商量将贵阳房屋出售变现。谁料,竟无意间得知被借名人米登早在一年多前,就已将房屋擅自出售。

  两人大怒,合同里不是白纸黑字约定好米登无权处理该房产的吗?!因协商未果,2019年木木和小如将米登作为被告,小宁作为第三人诉至上海闵行法院,请求判令被告米登及第三人小宁连带赔偿两原告包括房屋差价在内的损失各人民币29万元。

  原告方:两原告向法院提供了委托协议书、银行交易明细和名下按揭款还款凭证。她们认为自己不但付了50余万元首付款,还每个月定时“还贷”5年多,被告米登却违背“借名”约定,擅自提前处理房产,造成她们极大的经济损失,理应赔偿。

  被告方:被告米登则辩称,当初只是出于朋友关系“借名”,贵阳房屋从来没购买过,出售更是子虚乌有,何来违约之说?

  另外,委托协议中并未规定被告享有任何利益,他认为没有获利便无需赔偿因未购房给原告带来的房屋差价损失。而且他只负责借名,具体购房行动均由原告操作,被告只是等待原告指示行动,而被告在2013年收款后,一直到2018年都没有收到原告的购房指示。而且,在诉讼过程中我已经将大部分所收款项都退还给了原告。

  第三人全程未到庭参与诉讼且未做陈述。

  上海闵行法院经审查涉案事实和双方证据,围绕争议焦点做出了这样的认定和判决:

  首先:约定借用他人名义买房的委托合同是否有效?

  本案中双方签订的委托协议书系双方真实意思表示,内容与法律的强制性规定无悖,便当属合法有效。

  其次:既然没有获利,被告是否需要承担违约赔偿责任?范围如何?

  没有合同“利益”绝不等于没有合同“义务”。本案委托协议中约定被告米登不享有任何利益,也约定了他应履行的合同义务:代为购房并静默持有。如果违约,米登仍然要承担相应赔偿责任。

  以本案来看,两原告提供的证据不足以证明被告已实际购房,却擅自出售房屋的事实。而经审查,约定购买的房屋确实没有购买过。但被告在收取原告首付款和房屋每个月月供的五年多里,收取款账户内的金额一直在逐步减少,由此可推定,被告实际使用该账户且应该知道原告按时汇款的事实,却从未告知原告房子未购,大笔款项也是在诉讼后才退还原告。根据合同法诚实信用原则,其行为明显违反了名义购房人的及时告知与返还款项义务,因此法院认定被告违约。

  话说回来,也正是因为四方的委托协议规定了被告米登的名义购房行为不享有任何利益,同时本案中被告也并未实际在贵阳买房,所以在违约责任范围方面,法院认定不应由其承担原告购房未成造成的高额差价损失。

  最终法院判决:被告米登分别退还两原告4400元;分别赔偿两原告80000元;驳回了原告小木和如如的其他诉讼请求。

  法院寄语:

  鉴于当前房屋价值巨大,借名买房类委托合同虽时有发生,但由于委托协议只能约束借名人和被借名人,被借名人依然是第三人眼中的房屋当然持有者,这样一来,借名人等于将自己重大利益的钥匙握在他人手中,往往存在极大信任风险,一旦发生纠纷,举证十分困难不说,损失能追回多少也很难说。

  供稿:闵行法院