法庭内外

[闵行]部分业主另聘物业公司 审判执行共还小区安宁
两家物业公司角力背后的执行故事

2018年09月05日 来源:东方网

  位于上海市闵行区的某小区(以下简称涉案小区)系上海某房地产开发公司开发,经过多年开发建设,先后建成五期。“A物业”受开发商的委托,为该小区提供物业服务。然而该小区的第三期、第四期业主,却要单独成立业主委员会,聘请单独的物业公司,也就是后文将要说到的“B物业”。“B物业”强行占领小区门房,导致一个小区竟然出现两个物业公司。“A物业”、小区业主、“B物业”之间发生了多起纠纷,也历经多起诉讼,经过一波三折,各方的纠纷最终在上海市闵行区人民法院(下文简称上海闵行法院)执行局强制腾退“B物业”而结束。

  两期业主脱离整体 单独成立业主委员会

  事情追溯到2015年,当年的8月中旬的一天,包括余某、包某、沈某、赵某、唐某在内的小区部分业主以“三期四期业主委员会”名义向镇政府提出申请,称该小区第三期、第四期业主已在依法完成成立业主委员会的各项筹备工作基础上召开了首次业主大会,成立了三期四期业主委员会,故提交业主委员会成立备案表、业主委员会委员和候补委员情况表、首届业主大会会议情况总结及会议决议等材料要求办理备案手续。区住房局信访办及镇政府信访办作出书面答复,根据相关规划文件,“涉案小区为一个整体小区”,依据《上海市住宅物业管理规定》第七条、第十七条相关规定及所掌握资料和整个涉案小区的实际情况,涉案小区三期、四期、涉案小区一二期及五期为一个物业管理区域,故召开业主大会选举业主委员会应由该区域全体业主参加;而涉案小区三期四期脱离整个物业管理区域单独选举产生业主委员会并提交备案资料的行为与现行相关条例及文件的规定相违背,故不予备案。

  业委备案不成,提起行政诉讼

  余某、包某、沈某、赵某、唐某对政府的答复不服,以区住房局和镇政府作出的被诉书面答复认定事实不清、适用法律错误为由,诉至上海闵行法院,请求判令撤销区住房局和镇政府作出的被诉书面答复;要求镇政府对涉案小区三期四期业主委员会予以备案。被告提出根据区房管局所作出的《关于划定上海市闵行区涉案小区业主大会物业管理区域的公告》,该小区的五期业主同属于一个物业管理区域。上海闵行法院及上海市第一中级人民法院(下文简称上海一中院)两级法院经过审理均认为该答复认定事实清楚,适用法律、法规正确,答复内容并无不当,驳回了余某、包某、沈某、赵某、唐某的诉讼请求。

  行政诉讼败诉,再提行政诉讼

  余某等人败诉之后并不甘心,于2016年5月3日余某、包某、沈某、赵某、唐某就前次诉讼败诉的关键性文件,即《关于划定上海市闵行区涉案小区业主大会物业管理区域的公告》提起行政诉讼,以试图实现物业区域的独立。上海闵行法院和上海一中院审理后认为,《上海市住宅物业管理规定》第七条规定,住宅小区,包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区,其设置的配套设施设备是共同的,应当划分为一个物业管理区域。本案中,政府职能部门在会同涉案小区所在地镇政府、居民委员会了解情况后,结合涉案小区一至五期属同一居民委员会的事实,作出上述公告,划定上海市闵行区涉案小区业主大会的物业管理区域,并无不当。从而驳回诉讼请求。

  霸王硬上弓,强占物业用房自寻新物业

  2016年4月29日,眼看胜诉无望,余某、包某、沈某、赵某、唐某五名业主以涉案小区三期四期业主代表小组的名义向“A物业”出具《关于终止“A物业”公司服务及小区实行自行管理的告知书》,称其物业管理不当,经征询三分之二以上业主要求终止其服务,决定自2016年7月30日起终止“A物业”公司的服务,小区实行自行管理。“A物业”于2016年5月10日回复,称其物业管理服务合法有效,五名业主不能替代法定程序,对以小区业主代表名义提出的诉求不予认可。

  2016年5月10日,上述五名业主以涉案小区三期四期业主委员会/业主代表小组的名义与“B物业”签订《上海市物业临时托管服务合同》,委托“B物业”对涉案小区三期四期进行物业管理服务,合同为期一年。

  2016年7月28日,上述五名业主以涉案小区三期四期全体业主代表的名义向“A物业”出具《关于移交物业管理工作的函》,称其委托的物业管理公司于2016年7月30日全面接收涉案小区三期四期的物业管理工作,请“A物业”于7月30日上午10点向接收的物业管理公司完成移交工作。“A物业”再次回函拒绝。 2016年7月29日,“B物业”人员强行占用涉案小区三期四期东门、西门的门卫房。

  “A物业”反击,起诉“B物业”搬离

  2016年10月,“A物业”向上海闵行法院提起诉讼,要求“B物业”从涉案小区三期四期东门、西门的门卫房中退出并赔偿损失。

  上海闵行法院审理后认为,“A物业”系开发商的包括涉案小区三期四期在内的涉案小区合法的物业管理单位。余某、包某、沈某、赵某、唐某五名业主无权以业主代表小组的名义单方终止与原告的物业管理服务合同关系,更无权以业主委员会的名义选聘被告“B物业”成为涉案小区三期四期的物业管理单位。 涉案小区三期四期东门和西门的门卫室作为物业管理用房,理应由物业管理服务的提供者使用。“B物业”未履行合法的选聘手续、未经相关部门核准备案即进入涉案小区占用东、西门卫房,影响了“A物业”对涉案小区提供物业管理服务。“A物业”要求“B物业”从涉案小区三期四期的东门、西门的门卫房中退出,合法有据。进而判决“B物业”搬离物业用房。

  拒不搬离,法院强制执行

  判决“B物业”退出门房的判决生效以后,“B物业”并未履行判决所确定的义务。“A物业”遂依法向上海闵行法院申请强制执行。

  上海闵行法院受理立案以后,到涉案小区三期四期了解了情况,鉴于本案的复杂性,而且涉及人员较多,执行法官采取了较为谨慎的执行手段。在小区张贴了限期履行告知书以及告业主书,要求涉案小区三期四期的业主配合法院,尊重生效判决,敦促“B物业”履行义务,退出门房。上述期间到期以后,被执行人仍未履行义务。

  考虑到双方矛盾冲突较大,被执行人拒不履行生效文书的态度较为顽固,不能始终采用柔性的执行手段,上海闵行法院遂决定强制执行。执行承办人根据小区的实际情况,制定了详细的腾退方案。而且考虑到执行行动需要进入涉案小区内部,在本事件中起推动作用的几个业主极有可能纠集小区业主阻挠执行。执行承办人联系了公安机关、居委会寻求协助执行,以防止可能发生的冲突和意外事件。

  强制执行当天,上海闵行法院出动两组执行实施人员,司法警察10余人,兵分两路分赴小区两个门房。到现场以后,涉案小区三期四期的部分业主在执行现场聚集、吵闹,试图干扰人民法院的执行行动。在上海闵行法院执行法官按照执行预案,采取分化瓦解的策略,将围观人员与占领物业门房的“B物业”隔离开来,将带头闹事的一名“B物业”保安带离现场,报批司法拘留。在精心组织和刚柔并举的执行措施之下,“B物业”最终退出了占领的门房。

  法官说法

  本次纠纷表面上看是两家物业公司之间的纠纷,而通过深入了解案件的始末以后发现,本案的深层次原因是业主与“A物业”之间的纠纷,是业主对物业公司服务不满而引起。对于矛盾纠纷的来由,以及期间涉及的多个行政争议、司法诉讼整个过程的全面掌握,我们的执行法官可谓做足了功课。反映出我们的执行法官不光要熟悉执行业务,还要具备包括民法、行政法及相关诉讼法的知识经验,全面深入地了解执行难案背后的法律关系和矛盾症结所在。在此基础上,才能有针对性地制定安全、稳妥、有效的执行实施方案。本案中,执行法官在强制执行过程中,本着尽可能化解纠纷的原则,先行在小区张贴了公告,告知业主理性维权,依法依规表达诉求。由于本案中的被执行人和小区业主态度固执,对于生效判决始终采取对抗方式,人民法院在综合考虑法律效果与社会效果的情况下,采取了强制执行措施,维护了生效判决的权威与尊严。同时,执行法官还在事后与申请执行人做了深入的沟通交流,要求其处理好与业主之间的服务关系,提升服务水平和能力,努力提高业主的满意度。虽然强制执行的过程是短暂的几天,而这起纠纷却前后经过了多年,而且各方利益交织在一起,作为执行部门,在执行过程中不能只关注执行的过程和结果,也要关注纠纷发生的过程,如此才能更好地制定执行方案,也才能真正做到案结事了。

  供稿:闵行法院