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张江群租房治理:严管"二房东" 引导市场健康发展

2018年01月16日 来源:解放网 作者:李芹

张江对群租房开展整治 张江群租整治办供图

  群租一直是城市治理的一大难题:一套房子隔成好几间,房租便宜了,但居住人数多、电线私接等乱象的背后是安全隐患重重。浦东张江地区就曾经一度群租泛滥,一个镇的群租房数量几乎占到整个浦东群租房数量的一半。

  记者日前获悉,张江各个小区正逐渐恢复其本来面目,甚至连“二房东”也主动“投奔”正规军;一种新型的群租治理体系已经形成,今年这种治理体系将在全镇范围铺开;而且张江还建立统一的代理经租平台,并对合格的代理经租公司给予补贴。

  曾占浦东群租总量一半

  群租房的安全隐患不言而喻,但其“春风吹又生”的劲头也令人不容小觑。究其原因,唯利益二字。

  随着张江园区的高速发展,张江地区的租房需求始终旺盛。对房东来说,多隔出一个单间就意味着多出两三千元的收入,于是,有人将专职做起了“二房东”,专门在张江地区收租空置房屋,转手出租。

  据张江镇副镇长徐瑛介绍,2014年群租房整治之初,张江排摸出了6000余套群租房,几乎占到整个浦东群租房总量的一半。这些群租房大部分掌握在“职业二房东”手中。第一次召集“二房东”开座谈会时,原本准备了一间能容纳100多人的会议室,没想到来了300多人。

  真的开始整治了,工作人员发现“这真是场斗智斗勇的硬仗”。

  张江镇群租整治办公室主任姚剑彬说:“整治有操作流程与规则,从群租房性质确认到最后整治,需要花费很大的成本,但‘二房东’的违法成本却很低。甚至我们头天拆除违规隔墙和马桶,一夜之间又悄悄地回来了。”演变到后来,“二房东”们更狡猾了,不再砌砖头,而是用隔板、拉帘等物品进行分隔。

  隔断可以由硬变软,但安全隐患不会凭空消失。尤其是不少“二房东”为了提高房屋出租率,自创性地设计了“套间”模式,将一套不大的房子硬是分成带独立卫生间的若干套间,给房屋自身也带来难以承担的负荷。

  群租治理体系今年铺开

  针对日渐隐蔽的群租房“返潮”等现象,2016年6月开始,张江以群租矛盾突出、居民投诉集中的玉兰香苑四期为试验点,开展了历时8个月的集中整治。经过整治,目前整个小区1036套违规出租房已经降到了16套,出租房备案率达到了97%。

  姚剑彬表示,以玉兰香苑为典型,张江逐步形成了“两个提高”+“六个建立”群租治理体系,今年将在全镇范围内铺开。

  “两个提高”:一是提高了“X+1”验收标准。所谓“X+1”,是在原有房型基础上,客厅可以隔出一间住房,但其他房间不能改变原有用途,违规部位必须恢复原始设计样貌。二是提高监管力度,一旦发现有拒不整改的违规“二房东”,其名下所有房屋都要进行一次彻查,且不允许其进行“X+1”改建。“少一间房子出租,每套房每月就少几千元的收入,‘二房东’们自然会算这笔账。”姚剑彬说。

  同时,通过建立备案登记制度、现场取证一户一档、台账和执法记录一天一档等制度,将群租房核心人物“二房东”的关键信息尽数掌握。不仅如此,所有的整治验收信息都会出现在房屋信息公示栏,违规出租房以红色标明,并公布监督人员照片及联系方式。“租户进小区一看,有那么多合格出租房可以选择,为什么要选择不合格的出租房呢?”这样从源头遏制,让“二房东”不敢像之前那样反复违规装修。

  正规公司收房可获补贴

  整治群租房,不是让租房需求得不到满足,而是提供更安全整洁的出租房。

  在反复调研的基础上,张江镇尝试给出这样的解决方案:将符合标准的正规房屋出租企业纳入张江代理经租推荐名册,以市场主导、政府监管的方式引导出租房市场健康发展。

  能够进入代理经租平台,象征着品质与安全。徐瑛介绍,张江的代理经租平台有严格的准入标准。“通过登记备案、实地走访、随机抽查、定期核查等手段,将符合条件的机构纳入推荐名册,之后还有系列的后续监管。一旦查出问题,毫不犹豫地将其除名。”2016年,一家在推荐名册的公司被查出问题,张江镇立即将其纳入黑名单,并责令限期改正。

  考虑到正规经租公司在运营成本上高于“二房东”,为了不发生“劣币驱逐良币”,对于纳入代理经租平台的机构,张江运用经济手段予以激励。

  据介绍,对于纳入推荐名册的代理经租机构,实行房源租金补贴和服务站租金补贴:在张江镇行政区域范围内收储房源的,给予代理经租机构每户每月50元补贴;对其在张江设立的服务站,根据房源套数,给予每年5万元至15万元不等的补贴。

  正规公司收房子还能拿到补贴,提高了这些公司在张江收储房源的积极性。另外,张江对提供代理经租房源的业主根据其房屋大小给予2000-3000元不等的一次性奖励。“即使不给我奖励,我也更愿意把房子租给正规公司,租给‘二房东’搞群租我也怕出意外,只是苦于以前没有这样的渠道。”玉兰香苑四期的居民程女士说。

  打通房源供收两头,正规的代理经租公司在张江尝到了甜头。而他们的介入,也让张江的整个租房市场更加规范有序地运营,对单枪匹马的“二房东”来说,肯定是一种压力。

  目前,张江有6家公司被纳入到代理经租推荐名册,甚至有1家公司是从“二房东”主动转型而来。

  社区志愿者群策群力

  在张江的群租房整治蓝本中,还有一支不得不提的力量——社区志愿者。这些志愿者通过居民自治金项目,对区域内的群租房日常治理群策群力。

  张江华顺居民区是拆迁小区,一户多套现象十分普遍,常常一套自住一套出租,也导致居民区内出租户多、群租房多。

  2017年年初,华顺居民区在张江镇政府的帮助下,20多名社区志愿者组成了项目团队,开展了“乐安家园”自治金项目。

  143个楼道,2396套房屋。3个月的时间里,社区志愿者们分成14个组,将1300多套出租房都排摸了一遍,每套房屋的面积、分隔的间数、卫生间数、厨房是否有人居住等情况都予以详细记录。最终,项目团队排摸出831套违规群租房。

  排摸工作完成后,这些志愿者没有闲着。“我们平时会注意观察楼道附近是否有建筑垃圾,一旦发现,就会上门去检查它是正常装修还是群租房装修。”“乐安家园”项目的负责人顾梅忠说。

  不仅如此,志愿者还主动利用各种各样的活动来拉近租户与原住民之间的距离,让租户们知晓群租房的安全隐患,共同打造温馨美好的家园环境。

  政府整治、居民自治,“双管齐下”让华顺居民区群租房治理取得了实效。截至2017年年底,华顺居民区的群租房大幅减少。

  “这段时间的疏堵结合,让张江的房屋租赁生态也在发生改变,‘良币驱逐劣币’的租房市场正在渐渐形成。”姚剑彬告诉记者,未来,他们会将张江地区的出租房信息逐步纳入到政府监管的网络中来,采取备案登记的方式,对出租房进行更加精准、有效的监管,防止群租房“返潮”。

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  他手中最多时有百余套房

  “二房东”转型开代理经租公司:“正规军”才有奔头

  郭先生在张江曾经是一名职业“二房东”,而且一干就是十多年。

  他还记得,当年一间毛坯房,能隔出三四间。按照这种隔法,基本3到6个月就能回本。最多的时候,他手中有100多套房源在群租。

  “多隔一间房就多赚一笔钱,但乱拉电线、盗窃案频发,还有各种各样的投诉也实在头疼。”于是在张江重拳整治群租房的时候,他手中所有出租房源一套套的开始恢复原貌。“恢复一套、审核一套。”郭先生说,前前后后花费了大半年的时间,他手中的所有房源才被真正认可、符合了正规出租的要求。

  不仅如此,郭先生还主动对标相关部门的规定,并且对复原后的房屋重新进行了装修。如果说原来的出租屋是低配的“鸽子笼”,那么如今的出租屋就是高配的“白领屋”。

  在经历了一系列的严格审核和一段时间的随机抽查后,郭先生新成立的正规代理经租公司各项指标均符合要求,被纳入了代理经租推荐名册。“群租房的野蛮生长年代已经过去了,未来只有‘正规军’才有奔头。”在一些同行看不懂郭先生选择的同时,他坚信自己的选择正确。