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欣法官在线 | 置换房屋,遭遇购房新政怎么办?

2017年09月04日 来源:上海一中法院 作者:朱晨阳

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生活条件渐改善

于是打算换套房

两份合同刚签完

遭遇购房新政

如今买房卖房都搁浅

求助欣法官——

置换房屋,

遭遇购房新政怎么办?

  当事人:欣法官,我最近在置换房屋,但是碰巧赶上购房新政,不仅面临着房屋没法置换,还和上下家产生了一些争议,现在正发愁呢。

  欣法官:你说说具体情况,我可以帮你分析下。

  当事人:事情是这样的:我先和张先生签订了居间买卖合同,把我家的两居室卖给他;之后又和王先生签订了居间买卖合同,购买他家的三居室。两份合同都约定首付五成,其余用贷款补足。正当我筹措首付款时,购房新政出来了,张先生属于限购对象,被限制买房;而我因为已有房贷记录,买房的首付比例也提高到了7成。两份交易都陷入了僵局,我不知道该怎么办。

  欣法官:明白了,你的两份合同都受到了购房新政的影响。那你们三方对合同履行都是什么态度呢?

  当事人:张先生表示,在限购政策下,自己已经无法购买该房屋了。王先生说我只要能够付7成的首付,愿意和我网签。

  欣法官:那你卖房和买房过程中是否收取或支付了定金?你买房的那份合同中,是否有“首付需符合政策要求”或“贷款不足部分由现金补足”之类的条款?

  当事人:我收了张先生5万元定金,向王先生付了10万元定金。合同是中介公司的格式文本,的确有“贷款不足现金补足”的条款,但这不是我写的,是中介公司事先准备的,我也没多想就签字了。

  欣法官:好的,我帮你梳理一下两份合同的法律关系。

  首先

  虽然两份合同订立的目的和履行在事实上具有关联性,但在法律意义上,两份合同是独立的,除非合同另有约定,否则将分别承担合同责任。

  其次

  因买方限购致合同目的难以实现,若合同没有特别约定,卖方可以解除合同,但合同解除系属不可归责于双方的原因所致,所以你需要向买方返还5万元定金。

  当事人:那我是不是也可以要求与王先生解除合同,让他归还我10万元定金?

  欣法官:限购与限贷是有区别的:

  限购情形下

  房屋无法过户,因此合同目的不可能实现;

  限贷情形下

  买方只要增加首付款,合同还是能够继续履行的。

  况且,你买房的合同中约定,贷款不足部分现金补足,尽管是中介提供的合同文本,但你在该合同上签字就表明你认可该约定,同时表明你对可能增加现金付款金额是有一定预见的。

  当事人:那我如果拒绝履行合同,是不是就算违约了?

  欣法官:是的,如果你不能支付7成首付款,合同无法履行,你需要承担违约责任,卖方有权没收10万元定金。

  当事人:谢谢欣法官,我总算理清了思路,看来只能再想办法凑足首付款了。

法律链接

  1.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》

  第二十六条

  合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

  2.《中华人民共和国合同法》

  第一百一十五条

  当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

  本期关于置换房屋,遭遇购房新政怎么办的问题就聊到这里,有更多问题欢迎留言。

  下期我们继续谈谈房产买卖相关的法律问题。

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特约作者:朱晨阳