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欣法官在线 | 夫妻一方擅自卖房怎么办?

2017年08月18日 来源:上海一中法院 作者:朱晨阳

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  当事人:欣法官,我老公背着我卖房子,为这事儿我最近和他吵翻了,请你帮我出出主意。

  欣法官:别着急,你先说说是怎么回事儿?

  当事人:我老公背着我和买方签了房屋买卖合同,还收了5万元定金。这可是我准备养老的房子,我坚决不同意卖,让老公把5万元定金还回去。但买方坚决要求履行合同,还向法院提起诉讼。我们该怎么办?

  欣法官:这房子是你们婚后一起购买的吗?产证登记的是谁的名字?

  当事人:房子是我们夫妻俩婚后买的,我们一起付的首付,现在也在一起还贷,但是买房的时候都是老公在办手续,房子就登记在老公一个人名下。

  欣法官:那你不用担心,如果能证明是婚后用夫妻共同财产购买的房屋,即便登记在一方名下,也属于夫妻共同共有。买方起诉的时候,把你一起作为被告了吗?

  当事人:没有,买方只告了我老公。

  欣法官:虽然买方没有起诉你,但是你作为共有产权人,与案件审理有直接利害关系,建议你向法院申请作为第三人参加诉讼,这样便于法院查明事实。

  当事人:好的,我明白了。如果法院查明我对老公卖房并不知情,合同是不是就无效了?

  欣法官:不是这样的。合同是你先生和买方的真实意思表示,如果你先生和买方没有恶意串通损害你的利益,也没有其他法律规定的合同无效的情形,那么,房屋买卖合同是有效的。

  当事人:如果合同有效,是不是意味着我的房子保不住了?

  欣法官:合同虽有效,但你作为房屋的共有人,坚决不同意出售房屋的话,房屋是不能过户的。不过,你先生未依照有效合同履行,是需要承担违约责任的。

  当事人:承担违约责任是双倍返还定金吗?

  欣法官:这个要看合同的具体约定和买方的诉讼请求,除了定金罚则外,合同可能还约定了其他的违约金条款,买方还可能诉请房屋差价损失。因此,违约责任的认定需要考察具体案情。

  当事人:我明白了,谢谢欣法官。

法律链接

  1.《中华人民共和国婚姻法》

  第十七条

  夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:

  (一)工资、奖金;

  (二)生产、经营的收益;

  (三)知识产权的收益;

  (四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;

  (五)其他应当归共同所有的财产。

  夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。

  2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

  第三条

  当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

  出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

  3.《中华人民共和国合同法》

  第一百一十三条第一款

  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

  欣法官:本期关于夫妻一方擅自卖房怎么办的问题就聊到这里,有更多问题欢迎留言。下期我们继续谈谈房产买卖相关的法律问题。

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  特约作者:朱晨阳