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欣法官在线 | 租客将房屋擅自转租怎么办?

2017年08月15日 来源:上海一中法院 作者:李兴

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租客将房屋擅自转租怎么办?

  当事人:欣法官,我有件事想咨询你一下,我的租客把房屋做了好几间隔断,转租给6个人,邻居不断投诉,物业也上门警告,我该怎么办?

  欣法官:你仔细说说事情的经过。

  当事人:我买了一套新房,交房后没有装修,王某打电话跟我说愿意自己装修后租住,我就和王某签了2年租约。谁知道他把我原本的2室1厅改造分割成5间房,转租给6个人。现在我想把房子收回,可是租约还有1年多,房子里又有这么多人,我该怎么办?

  欣法官:你所说的租客在法律上被称为“承租人”,根据法律规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。如果你的承租人是违反合同约定擅自转租,你可以向他主张解除合同,要求他和房屋内的实际居住人一起搬离。

  当事人:如果我向法院起诉,可以将实际居住人一起作为被告吗?法院可以判决他们一并搬离吗?

  欣法官:次承租人可以作为第三人参加出租人与承租人的诉讼,所以实际居住人的诉讼地位是我们常说的第三人,如果转租合同被认定为无效,法院可以判决实际居住人搬离。

  当事人:我的房子原来是毛坯,王某后来进行了内部装修,如果我解除合同,是否需要赔偿王某装修损失呢?

  欣法官:如果是承租人违约导致合同解除的,出租人同意继续使用装修物,可以适当补偿,承租人无权主张出租人赔偿装修损失。对于可带走的装饰物,承租人可选择自行带走。

  当事人:对王某未经我同意在房屋内进行的结构改动,我可以要求他恢复原状吗?

  欣法官:可以,承租人擅自改变房屋结构,你有权要求他恢复房屋原有的结构,尤其要注意查看承租人的改造有没有破坏房屋承重结构,以免留下安全隐患。

  当事人:我是上个月才知道转租的事,现在提出异议会不会太晚?

  欣法官:根据规定,出租人应当在知晓转租事宜的6个月内提出异议,否则就视为出租人认可了转租事实,你上个月才知道转租的事,现在提不晚,但也要及时行使你的权利,并保存好相关证据,比如发送告知解除合同的书面函件。

  当事人:好的,谢谢欣法官,你觉得以后出租房屋我该注意些什么?

  欣法官:房屋出租时要问清承租人房屋用途,最好在合同中约定自住承诺和违约责任条款。同时要谨防群租行为,一旦发现群租现象要及时处理。

1.《中华人民共和国合同法》

  第二百二十四条

  承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。

  承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

2.《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

  第十一条

  承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:

  (一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;

  (二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;

  (三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;

  (四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。

  第十三条

  承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

  第十六条

  出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

  因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

  欣法官:本期关于租客将房屋擅自转租怎么办的问题就聊到这里,有更多问题欢迎留言。下期我们继续谈谈房产买卖相关的法律问题。

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  特约作者:李兴