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欣法官在线 | 房屋中介服务有瑕疵,中介费怎么算?

2017年08月08日 来源:上海一中法院 作者:李兴

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兴致勃勃买房

交易一波三折

谁知中介不尽职

买卖不成谁担责

求助欣法官

房屋中介服务有瑕疵,中介费怎么算?

  当事人:欣法官,我委托的房屋中介工作不负责任,导致我无法完成房屋交易,但我已经与中介签了佣金确认单。现在,中介要求我支付全部中介费,我该怎么办?

  欣法官:你仔细说说看事情的经过。

  当事人:我是上海户籍,名下已有两处房产。前一阵子我通过中介又看中了一套房,当时中介没详细询问我名下房产情况,就催着我和房东签合同。我年纪大了,对限购政策也不大了解。看房的当天我就和房东签了买卖合同,并与中介签了5万元的佣金确认单。后来在过户的时候,交易中心以我是限购对象为由不让我过户,现在房东要我承担违约责任,这种情况,中介是不是不负责任?我能不付中介费吗?

  欣法官:虽然你签署了佣金确认单,但如果中介服务存在瑕疵,你可以以此为由提出扣减中介费。同时,你作为买房人,自身也应对限购政策有一定了解,所以就房屋无法过户问题你也有一定责任,法院会根据证据事实对中介费进行具体认定。

  当事人:那我在诉讼中怎么证明房屋中介的服务存在瑕疵呢?

  欣法官:中介服务中,中介应当对房屋状况、购房资格等与交易相关的情况进行谨慎的审查,诚实的告知。如果你的限购问题是客观事实,那么应当由中介对其尽到调查、告知义务承担相应的举证责任。

  当事人:哦,明白了。我能否以中介的服务瑕疵为由不对房东承担违约责任?

  欣法官:你和中介是居间合同关系,和房东是房屋买卖合同关系,这两种法律关系是相互独立的,所以你不能以中介的服务瑕疵为由对抗房东的违约主张,你与房东之间的纠纷应当按照房屋买卖合同的约定来处理。

  当事人:我现在正在和房东协商解约,我能以房屋没有完成过户、合同已经解除为由,不支付中介费吗?

  欣法官:中介的主要工作是提供缔约居间服务,当然也包括后续的协助贷款、办理过户等手续,中介费中也包含了办理后续手续的相关费用。在中介服务不存在瑕疵的情况下,你与房东解约不能归责于中介,并不影响中介费的主体部分,法院会根据实际情况,少量扣减已经无需履行的代办手续费。如果系因中介服务瑕疵导致你与房东解约,那么法院会根据服务瑕疵的严重程度来具体认定。

  当事人:谢谢欣法官,我还想问一下,以后买卖房屋需要注意些什么?

  欣法官:房屋买卖要谨慎,中介应当为客户提供优质服务,但你自身也要注意交易风险。在聘请中介时,不仅要关注价格因素,还要注意中介是否对风险事项进行了调查。

法律链接

  《中华人民共和国合同法》

  第二十三章居间合同

  第四百二十四条

  居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

  第四百二十五条

  居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

  居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

  欣法官:本期关于房屋中介服务有瑕疵,中介费怎么算的问题就聊到这里,有更多问题欢迎留言。

  下期我们继续谈谈房产买卖相关的法律问题。

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  特约作者:李兴