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欣法官在线 | 物业合同可以撤销吗?

2017年03月17日 来源:上海一中法院

物业费拖了又拖

物业看我心生厌

停车费据为己有

我看物业亦不爽

问问欣法官:

撤销物业合同,解聘物业公司

这个难不难?

  小明:法官,物业又来催我交物业费了。

  欣法官:怎么啦?你一直没交物业费吗?

  小明:不是我不交啊,你来评评理啊!我们小区公共道路上的停车位,物业公司收了那么多的停车费。这停车位不是我们业主共有的嘛,那这钱你说是不是也应该我们业主共有的?

  欣法官:按照法律规定,这种占用公共道路的停车位是业主共有的。当然,这些钱也属于业主共有的收益。但这不能作为你不交物业费的理由。

  小明:你都说了这是我们业主的钱,可是物业公司从来也没给过我们,那我拿这些钱直接抵作物业费,怎么不行了?

  欣法官:这可不是你说说就能直接抵充的,一码归一码。那些停车费算你们业主的共同收益,可是交物业费是你的义务,两者可不能混为一谈。停车费收益除了扣除物业公司的部分管理费用,其他的都要作为公共收益归入维修基金,不能直接拿来冲抵你个人的物业费。

  小明:话虽如此,但物业合同是无效的!这合同是业委会跟物业公司签订的,根本就没有经过我的同意!

  欣法官:别急,先冷静一下。关于合同无效的情况,我国法律有明确的规定,不是说合同没经过你同意,就是无效。而且业委会有权利代表业主跟物业公司签订物业服务合同。

  小明:可是业委会签合同的时候不考虑业主的意愿吗?

  欣法官:选聘物业公司虽然是业主的权利,由业主共同决定,但是并不是需要每一个业主都同意,只要经占面积一半和占总人数一半的业主通过就可以。

  小明:可是他们当时都没有通知我啊,我对签物业合同这回事并不知情。

  欣法官:业主大会的告知有很多方式,可以采用集体讨论的方式,也可以采用书面形式征集意见。你要是认为当时业主大会或者业委会的决定违反了法定的程序,侵害了业主的合法权益,按照法律规定,可以请求法院撤销。

  小明:太好了,那我要请求法院撤销这个合同!

  欣法官:要知道“撤销”也是有法定的条件和限制的。你们的物业合同签了多久了?

  小明:已经两年多了。怎么了?

  欣法官:一般来说,撤销权的行使要在知道或应当知道可撤销事由的一年内。你这种情况,物业合同已经签订两年多,所以不符合撤销权行使期限的要求,无法行使撤销权了。

  小明:不是吧?那我可真是哑巴吃黄连,有苦说不出了!就没有别的办法了吗?

  欣法官:按照法律规定,解聘物业公司也是业主共同的权利,你可以跟你们业委会反映,只要你们超过一半面积加一半人数以上的业主同意解除,你们就可以更换别的物业公司。

  小明:真是谢谢你了。现在我们小区有意见的业主可多了,我这就去问问。

参考法条

  1.《合同法》

  第五十二条

  有下列情形之一的,合同无效:
    (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
    (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
    (三)以合法形式掩盖非法目的;
    (四)损害社会公共利益;
    (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

  第五十五条

  有下列情形之一的,撤销权消灭:

  (一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;

  (二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。

  2.《物权法》

  第七十四条

  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

  第七十八条

  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  3.《物业管理条例》

  第十二条

  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  业主可以委托代理人参加业主大会会议。

  业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  欣法官:本期欣法官为大家详解了撤销物业合同的相关问题,接下来将对金融消费相关问题进行法律解析,敬请关注!若有相关问题,大家可以留言,我们将在之后安排详解。

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特约作者:丁杏文