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欣法官在线 | 物业公司违约,找谁说理去?

2017年02月25日 来源:上海一中法院

清扫不及时

卫生环境差

有事找物业

全都是空话

物业公司服务不到位

业主权利速速用起来

本期欣法官

跟业主谈谈物业违约的解决办法

  小明:法官,你好。很感谢你上次帮我解决的问题,可是一波未平一波又起,我又遇到麻烦事了。

  欣法官:怎么了?说来听听,看能不能帮你出点主意。

  小明:我们后来换了一个新的物业公司,但谁知道他们办事一点都不负责,我们业主根本没有享受到他们提供的所谓物业服务,这种情况我们可以不交物业费吧?

  欣法官:以这个理由拒交物业费是不行的。如果物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,法院是不予支持的。

  小明:可是物业公司把卫生保洁这一块包给外面的一家公司在搞,现在卫生做得特别差,我们业主叫苦连天,按理说这不是物业公司自己的义务吗?这样做不符合规定吧?

  欣法官:这个在《物业管理条例》中有明确规定,物业公司是可以将专项服务委托给专业性服务企业的,但不可以将全部物业管理一并委托给他人。你说的保洁这一块就属于专项服务,现实中很多物业公司都是这么操作的。你们物业公司这么做是符合相关规定的。

  小明:但是现在卫生方面的工作不到位是事实,我们小区现在环境很差,大家都知道的。那我们要怎么办啊?

  欣法官:虽然保洁是外面的公司负责,但根据合同相对性,你还是可以找你们物业公司主张权利的。相关司法解释中明确规定,物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规、行业规范确定的相关义务,业主可以主张违约责任的。

  小明:就是说我们可以向物业公司主张违约责任,太好了!

  欣法官:但是有一点要注意,主张违约的举证责任是在你们业主一方,也就是说你们要举证证明物业公司没有履行或者完全履行好合同义务或者相关法定义务,如果你们拿不出相关证据,那你们请求物业公司承担违约责任是很难得到法院支持的。

  小明:原来是这样,今天学到好多物业方面的知识,你可帮了我大忙了。

  欣法官:你可以先跟物业公司那边反映一下这个情况,或者向业委会反映一下,让业委会去跟物业公司协商,看能不能让物业公司那边在卫生保洁方面做出改进,毕竟能解决好问题才是硬道理。

  小明:嗯嗯,好的。太感谢你了!

参考法条

  1.《物业管理条例》

  第三十九条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

  2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

  第二条 符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:

  (一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;

  (二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

  前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

  第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。

  第六条 经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

  3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

  第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

  没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。

  4.《中华人民共和国合同法》

  第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

  依法成立的合同,受法律保护。

  欣法官:本期欣法官为大家详解了物业公司违约的相关问题,接下来将继续围绕房产相关的问题进行法律解析,敬请关注!若有相关问题,大家可以留言,我们将在之后安排详解。

周欣法官工作室

特约作者:丁杏文