以案说法

家中被淹,究竟谁该为此负责,这一细节很重要!

2020年08月31日 来源:金山区法院

  台风过境,小编的朋友圈里一片狼藉……

  地下车库被淹、家中下水道喷塑料瓶、海景房窗户整块掉落

  原来台风才是物业试金石啊……

  当然也有一种痛跟台风无关,专属于二楼住户的!

  (小区业主群)

  二楼业主:物业在吗?我家厨房反水,赶紧来修一下!

  物业:收到收到,我们尽快上门维修。

  家住二楼的业主,时不时会遇到下水道堵塞、反水的情况。

  众所周知,楼房在设计的时候,一般二楼及以上的房子,用的都是一根管道,而一楼的房子由于离窨井太近,为防止泛味,都是用的单独的管道。长年累月下,下水管道一旦堵塞,那么溢水遭殃的大概率会在二楼。

  此时,物业的及时有效疏通成了当务之急。

  一旦住户因下水道堵塞造成家中财产的损失,费用该由谁承担呢?物业?开发商?

  近日,金山法院审结了一起因公用下水道堵塞引发的财产损害赔偿纠纷案。

  2015年,王女士在金山买了一套房,由于自己和家人日常都在市区工作,因此金山的房屋空置期较久。

  2018年11月,时隔2周,王女士回到了金山家中。打开大门的一刹那,一股刺鼻的臭味扑面而来,她被眼前的景象惊呆了。屋内遍地污水,直通到卧室,地板上大面积漫水,一片狼藉。

  王女士仔细查看,发现竟是厨房下水道堵塞所致,水槽至今还向外渗透着污水。她急忙找物业上门维修,工作人员不仅疏通了水管,还为王女士家重新排布了水管,排除了故障。

  可这造成的损失该由谁来赔偿呢?

  王女士找到了开发商和物业公司,双方均互相推诿,表示对此事概不负责。王女士一怒之下,将开发商和物业公司诉至法院。

  王女士:厨房下水道堵塞给我造成了较大的财产损失,事发前两周我没有居住,下水道堵塞不可能是我家使用不当造成的,而是开发商管道排布不合理和物业管理不善共同造成的,要求两方共同赔偿自己财产损失3万余元。

  开发商:房屋的设计和施工都是进入国家监管的,多家单位共同验收,不存在偷工减料的问题,对于物业公司重新排水管的行为,不能证明开发商有过错。

  物业公司:厨房下水道是自用部分,应由业主自己负责,王女士不是长期居住,因此延误了报修的时间,工作人员第一时间上门维修,还做好事给她家重新免费排布了水管,已经尽到管理服务责任。

  争议焦点:开发商和物业公司对王女士房屋漫水是否存在过错?

  1、关于开发商是否存在过错,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据,王女士未提交证据证明开发商管道排布不合理,不能以物业公司重新排布水管的行为推定开发商的房屋具有质量问题。

  2、关于物业公司是否存在过错,法院认为该物业公司作为小区的物业管理公司,对于物业的共有部分应当进行维修和管理,以确保物业正常使用,至于业主的专有部位应由业主享有占有、使用、收益和处分的权利。

  本案中,事发前两周王女士未居住使用厨房,如果是王女士厨房水管的自用部分堵塞,只能导致其厨房不能下水,王女士厨房两周未使用水却出现大量漫水,说明系公用污水管道堵塞污水倒灌所致。虽然王女士报修后,物业公司进行了无偿维修,并为王女士重新排布下水管,可以说已经尽到一定的管理服务职责,但物业公司未及时发现公用水管堵塞并有效疏浚,对王女士财物的损失应承担部分责任。

  3、王女士作为该房屋业主,因两周不居住该房屋的实际情况,未能及时报修,对损害后果的扩大也有一定责任。

  最终,法院结合漫水照片,根据该房屋的折旧情况和原、被告双方的责任情况酌情确定被告物业公司赔偿原告王女士损失1万元。

  法官说法:

  《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定,物业服务企业不履行或者完全不履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。

  案例中,下水主管道的堵塞系大量油污和各种厨余垃圾累计造成,并非短时间形成,物业公司如果日常巡查、防范到位,定期清理,是可以防止堵塞情况发生的。

  近期台风、雨水天气较多,物业公司应积极履行合同义务,对小区业主提前预警,准备应急物资、排查楼宇风险、检查设备设施、疏枝降枝,做到台风过境,物业人的守护永不“过境”。

  当然,作为小区业主,也应实时关注相关设施是否使用正常,如有问题及时向物业公司报修处理,双方共同防范和遏制各类事故的发生。