以案说法

房屋有租约 租客请求法院负担租赁权进行拍卖被驳回

2018年08月27日 来源:东方网

  近日,上海市第二中级人民法院(以下简称上海二中院)审结一起执行异议之诉。在一起借款合同纠纷中,法院查封了被执行人的厂房准备拍卖。案外人提出该厂房已经租赁给他们,请求法院对涉案房产负担租赁权进行拍卖。上海二中院经审理后,认为案外人提供的证据存在诸多矛盾,且不能作出合理解释,故裁定驳回案外人的异议请求。

  在北京某银行与上海某时装公司(以下简称时装公司)、上海某实业公司、秦某、李某金融借款合同纠纷一案中,上海二中院判令时装公司偿还北京某银行贷款本金6750万元、自2016年12月21日起至2017年4月7日的利息115.9万元及之后的逾期利息、律师费228万元;若时装公司未能履行上述付款义务,银行可以与时装公司协议,以涉案房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿;秦某、李某、上海某实业公司对时装公司的上述付款义务承担连带清偿责任。

  上海二中院在执行这起借款合同纠纷案中,张贴公告拍卖上海某时装公司名下10幢厂房。案外人上海某投资事务所向上海二中院提出异议。

  该投资事务所称,其与时装公司于2016年7月16日签订《上海市厂房租赁合同》,约定时装公司将涉案房产租赁给事务所,租期为五年,租金共计人民币500万元。涉案房产于2016年10月5日交付给事务所,双方签署了《交接清单》。后因该投资事务所代时装公司偿还第三方借款200万元,双方于2016年9月7日签订了《厂房租赁合同(补充合同)》,将涉案房产租期延长三年。2016年10月5日,双方又签订《厂房租赁合同补充协议》,约定将租期再延长12年,至2037年5月31日。2016年9月8日,该投资事务所将涉案房产转租给上海某建材机械有限公司,该公司支付了八年的租金2000万元,现正使用涉案房产进行生产经营。因此,该投资事务所请求法院对涉案房产负担租赁权进行拍卖。

  申请执行人北京某银行请求驳回这一异议请求。申请执行人辩称,上海某事务所提供的《上海市厂房租赁合同》等均属虚假。因为时装公司向银行借款办理抵押登记时提供的《房屋租赁合同》和《承租人确认函》,证明涉案房产内仅有一个租赁关系,即上海一家服饰有限公司租赁涉案房产中的2幢厂房。此外,银行实地探访拍摄的照片证明涉案房产还是毛坯,处于空置状态,无正常生产人员及设施。而且,银行就涉案房产的抵押权设立于2016年5月24日,早于该事务所主张的租赁合同签订时间。

  被执行人时装公司辩称和该投资事务所之间不存在租赁关系。2016年7月15日,秦某向卫某等人借款500万,应其要求将加盖时装公司印章和法定代表人秦某签名的空白材料交给对方,该投资事务所单方面在上述空白材料上编造了《上海市厂房租赁合同》、《交接清单》等证据。而且,上述证据存在多处矛盾,如《上海市厂房租赁合同》记载的租赁面积包括全部10幢厂房,但罗列的厂房只有1-7幢。其二,《上海市厂房租赁合同》记载5年租金只有500万,计算下来每天每平方只有约0.067元,而同时期相同地区的厂房的租金是每天每平方0.7-0.8元。该价格显失公平,违反常理。其三,《交接清单》记载2幢厂房处于空置状态,但其实上海某服饰有限公司自2014年7月1日起租赁涉案房产2幢厂房。《交接清单》记载的内容与实际情况不符。而且该投资事务所提交《交接清单》是为了证明双方于2016年10月5日办理了涉案房产交接手续。但上海市公安局案件接报回执单显示,2016年10月6日,秦某因卫某带人强行进入涉案房产,与之发生冲突后报警。综上所述,请求驳回该投资事务所的异议请求。

  上海二中院经审理后认为,案外人对执行标的物主张负担租赁权进行拍卖应当符合法律规定的情形。承租人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,人民法院应予支持。

  本案中,投资事务所主张其与时装公司签订涉案房产的租赁合同,付清了全部租金并于2016年10月5日起实际占有使用涉案房产。对此,时装公司予以否认,该投资事务所应当举证证明。从事务所提供的证据看,《上海市厂房租赁合同》记载的租赁厂房建筑面积包括涉案房产产权证记载的10幢厂房,但租赁房屋仅罗列了产权证记载的1-7幢,两者不相吻合;该合同记载的租金数额与在此前后相同地区的市场价格相差悬殊,明显不合理;《交接清单》记载的厂房使用状况与实际情况不符;《交接清单》欲证明双方于2016年10月5日办理涉案房产交接手续,但时装公司提供的上海市公安局案件接报回执单记载,2016年10月6日,卫某以秦某借款合同违约为由带人强行进入涉案房产双方发生冲突。综上,该投资事务所提供的证据存在诸多矛盾,且不能对此作出合理解释。故上海二中院裁定:驳回上海某投资事务所的异议请求。

  供稿:二中院