以案说法

被抵押房产出租?依旧难逃强制执行!

2018年08月21日 来源:东方网

  “欠债还钱,天公地道”是童叟皆知的一条社会共识,但在上海市杨浦区却有一位被执行人强行将被抵押的房产租赁给案外人,上海市杨浦区人民法院根据申请强制执行人的意思将拍卖程序延续到租赁到期后执行。然而被执行人再次将抵押房产租赁,申请人申请恢复案件执行后,承办法官却无法联系到被执行人,后在承租人的协助下启动拍卖程序,同时通过公告的形式向被执行人送出相关法律文书,被执行人了解情况后迅速将所有欠款汇至法院账户。

  2014年8月19日,江苏省海门市人民法院就江苏某银行诉张某某、刘某金融借款合同纠纷一案,作出一审民事判决:一、被告张某某于本判决生效之日起十日内返还原告江苏某银行借款本金90万元;二、被告张某某于本判决生效之日起十日内支付原告江苏某银行期内利息3150元和逾期罚息;三、如被告张某某不履行上述一、二项债务的,则原告江苏某银行有权在108万元限额内以拍卖、变卖张某某、刘某名下坐落于杨浦区国顺路某号房屋的价款优先受偿……

  案件生效后,因主要执行财产即抵押房产位于上海市杨浦区人民法院辖区内,江苏省海门市人民法院将全案移送执行。

  杨浦法院受理海门法院移送的材料后,立即向被执行人章某发出执行通知书、传票等法律文件,要求其到庭调查相关事实并申报财产。后经查询,被执行人名下除了判决明确的抵押房产外,无其他可供执行财产。经上门核实,该房产已租赁给案外人用于经营兰州牛肉面馆,租赁期至2016年。在告知申请执行人上述情况后,其表示暂时不需要法院拍卖房产,申请先终结本次执行程序,待租赁到期后再恢复执行。

  2016年,申请人申请恢复案件执行,承办法官上门后发现张某某又与承租人续签了5年租赁合同。申请人向张某某、刘某了解情况,结果通过其送达地址、户籍地、手机等方式均无法联系上。区法院一面向实际承租人发出协助执行通知书要求其将租金交至法院,一面对房屋启动评估、拍卖程序,同时通过公告的形式向被执行人送出相关法律文书。2018年3月23日区法院做出裁定,拍卖被执行人张某某、刘某名下位于杨浦区国顺路某号房屋(带租约)。2018年5月14日于淘宝网发布公告,定于2018年6月26日至同年6月29日进行网络司法拍卖。

  2018年7月,张某某来到杨浦法院执行事务中心了解情况。其表示在网上看到拍卖他的房子,后撤回,现在又继续拍卖了。承办法官告知其本案情况,并向其送达了相关法律文书。其当场表示,原以为房子被案外人使用,法院拍卖时会因为涉及案外人的问题而暂缓。现在愿意还钱,希望法院不要拍卖其名下房产。

  执行法官严厉斥责了其逃避债务的行为,并告知其如在2018年7月17日上午拍卖开始前履行完毕判决书确定的义务,可以撤回拍卖。

  被执行人之后多次至申请人处进行协商,希望可以先归还本金,利息因高达四五十万给其一段时间去凑。申请人不同意该方案,表示除非将所有本息还清,否则不可能撤销拍卖。

  2018年7月12日,被执行人再次来到法院,表示其愿意还钱的意愿并将与申请人的协商结果告知法院。承办法官听后发现银行所计算的利息与法院计算的利息存在出入,当场对照判决书进行计算,后发现利息应是二十多万而并非申请人计算的四五十万。被执行人听后表示会在拍卖开始前凑齐所有钱款交至法院。

  2018年7月16日,拍卖开始的前一天,被执行人将所有欠款汇至法院账户。法院当天即决定撤销对其名下杨浦区国顺路某号房屋房产的拍卖措施。

  2018年7月19日,申请人接承办法官传唤后来到法院,确认金额无异,表示之前的利息是银行方面计算错误,银行是按银行系统里的计算方式进行计算,而不是根据生效判决来计算的。并当场归还了被执行人的房产证、抵押权证,并出具相关材料交被执行人进行抵押涤除。

  2018年7月23日,被执行人打电话到法院,表示其已经办理完毕抵押权涤除手续。

  本案中被执行人错误地认为只要其将名下房产出租给案外人用于经营,且系其名下唯一房产,法院就会暂缓拍卖其房产。在看到法院“动真格的了”,才急忙现身,进行协商,归还债务,殊不知法律早已对规避执行的手段了如指掌,并出台了相关法律法规。

  法律中有一原则——买卖不破租赁,即是说即使买卖的标的物上负有租约,也不影响买卖的效力,只不过原租赁合同继续有效。拍卖成交作为买卖的一种也当然适用。需要指出的是,根据最高人民法院《关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,买卖不破租赁原则有两种例外:一是房屋在出租前已经设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权的变动;二是房屋在出租前已被人民法院查封的。根据前述规定,被执行人出租房屋的行为根本无法阻止法院启动拍卖程序。本案申请人申请带租约拍卖,系避免因房屋腾退导致案件时间上拖的太久,影响债权实现。

  随着法院“基本解决执行难”的不断深入,各种法律法规、司法解释的不断完善,被执行人可用于规避执行的法律漏洞尽皆被封堵。

  供稿:杨浦区法院