以案说法

真假房主:谁是房屋真正的权利人?

2018年04月19日 来源:东方网

  案情回顾

  2013年4月,马女士与丈夫王先生签订《离婚协议书》,约定该房屋归王先生所有。

  2015年11月,毛女士与马女士签订《上海市房地产买卖合同》并付清首付款,但随后马女士以该房屋归前夫王先生所有为由,拒绝履约。

  2016年12月,毛女士起诉要求继续履行合同,被一审法院驳回,上诉至上海一中院。

  法庭调查

  2017年3月,上海一中院开庭审理该案,毛女士、王先生方参加庭审,马女士未到庭。毛女士向法庭提交新证据,证明马女士和王先生在《离婚协议书》签订当日,将约定马女士所有的另一套房屋变更登记在王先生和双方儿子名下,说明《离婚协议书》已作变更,本案房屋实际应属马女士。

  毛女士:请求马女士继续履行房屋买卖合同,将房屋过户至毛女士等名下,并支付逾期过户违约金。

  王先生:房子归我所有,我不同意出售。

  法庭辩论

  本案争议焦点为:

  1.被上诉人马女士是否属于无权处分?

  2.双方之间房屋买卖合同是否可以继续履行?

  毛女士:马女士是有权处分的。《离婚协议书》的约定属于他们内部的约定,且他们没有到不动产登记处变更登记。并且,根据我刚提交的关于马女士和王先生变更登记另一套房屋的证据,可以证明马女士与王先生变更了《离婚协议书》的约定,本案房屋实际应属马女士。

  王先生:马女士在我不知情的情况下擅自出售我的房屋,是无权处分,我知道之后及时制止、坚决反对她出售我的房屋。即使合同有效,如果我不同意出售的话,合同是不能履行的。至于《离婚协议书》中约定的另一套房屋与本案争议无关。

  毛女士:房屋产权登记在马女士名下,合同的履行不存在障碍。我们基于房屋产权登记信息而与马女士签订合同,我们是审慎的,也是守约的。现在,我们已经准备好全部房款了,随时可以完成房屋交易。

  王先生:我认为在整个交易过程中中介、马女士和毛女士都各有过错,毛女士与马女士恶意串通,损害了我的利益。

  法庭判决

  上海一中院二审认为,《离婚协议书》本质上属债权合同,合同约定不直接发生物权变动的效果,本案房屋所有权并不因《离婚协议书》的成立而发生变动。从马女士与王先生变更另一套房屋产权的行为可知,双方履行《离婚协议书》并无客观障碍,该房屋未能及时按约登记至王先生名下所造成的后果,应由王先生自行承担,而不能转嫁给善意购房的毛女士。若王先生认为其权益受到侵害,可向马女士另行主张。

  上海一中院遂改判房屋买卖合同继续履行,马女士向毛女士支付逾期过户违约金。

  法官提示

  1.《离婚协议书》约定房屋产权归属后,应及时变更产权登记,确认房屋产权人的标准以不动产登记簿登记的信息为准。

  2.购买二手房时,应当全面审查房屋产权信息,确认该房屋是否存在共有产权人、抵押权人等其他权利人,若属于夫妻共同财产,还须征得其配偶同意。

  供稿:一中院