以案说法

签订房屋买卖合同却无法实际出售 法院判令出售方退还全额定金

2017年09月15日 来源:东方网

  唐某玲与曹某于去年经居间公司介绍后签订了房屋买卖合同,合同签订当日,曹某便支付了定金20万元。嗣后,曹某认为唐某玲在签订合同并收取定金后,无法依约出售房屋,构成违约,应承担违约责任及相关损害赔偿责任,故起诉至法院。近日,上海市闵行区人民法院(以下简称闵行法院)对该案做出判决,唐某玲返还曹某定金20万元。

  唐某玲系位于上海市闵行区中春路房屋(以下简称系争房屋)的产权人。2016年10月15日,唐某玲与曹某签订了《房地产买卖居间合同》及附件《房地产买卖合同》。约定曹某以930万元的价格向唐某玲购买系争房屋,签订合同当日曹某便支付定金20万元。同时,双方还约定于上述合同签订后16日内前往居间方签订网签版买卖合同。合同还约定了相关的付款时间、金额、迁移户口等事项,同时明确若双方一方违反合同约定,该方将自行承担违约责任及相关损害赔偿责任。合同还约定了定金责任条款。孰知,合同签订后,双方迟迟未能就签订网签版合同达成一致意见,同时曹某认为唐某玲的丈夫不同意出售房屋,故而认为唐某玲无法履约。遂在当年11月17日,曹某向唐某玲发送律师函,通知解除双方签订的居间合同及买卖合同并要求唐某玲双倍返还定金。唐某玲则于次日收到上述律师函并同意解除上述合同。同时,曹某于12月调取的系争房屋产权信息载明,该房屋因为他案被司法限制。为维护自己的利益不受损,曹某向闵行法院提起诉讼,要求唐某玲双倍返还定金40万元并赔偿律师费损失2万元。

  唐某玲则认为,系争房屋系其婚前个人财产,其配偶无权处分房屋,也无权阻止房屋交易。双方于2016年10月15日签订合同,约定应在当月31日前签订网签版买卖合同。其专门跟曹某沟通签订合同的事情,曹某却一再强调要把房屋内的户口尽早迁走。而关于户口的事情,合同已经明确约定。但曹某认为其户口不迁走是隐患,希望其赔偿然后解约。其同意解约并赔偿曹某10万元。但对此方案,曹某不同意。其也是一直通知曹某签约,但后来就没有消息了。故而不同意曹某的诉求。

  闵行法院审理后认为, 双方签订的《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示,双方均应遵守。双方均应按约履行各自义务。涉案争议的20万元定金系曹某交付的订约定金,是对交易双方签订正式房地产买卖合同的一种担保,即双方均应在约定的期限之前就涉案房屋的交易进行积极协商,以促成房屋买卖合同的达成,否则违约方应按定金罚则承担责任。双方在买卖合同中就系争房屋内的户口迁出问题已作了明确约定,且即便唐某玲丈夫未同意迁出其户口,亦不能得出唐某玲违约之结论,且系争房屋登记在唐某玲一人名下,其并未有不履约之意思表示。系争房屋因所有权确认纠纷于2016年10月18日被司法查封,然根据查明的事实,在曹某于2016年11月17日向唐某玲发出解除通知之前,双方均不知道查封事实的存在,故司法限制并非当时双方未能签约之理由。经过庭审可以看出双方直至合同约定的最后签约日均有促成交易的意愿。因此系争房屋网签合同未签约成功,双方均未存在明显违约意图和行为。现双方之间的合同已经解除,收取的定金理应返还。同时,合同中并未对律师费的承担作出约定综上,闵行法院做出如上判决。

  供稿:闵行法院